«Ανάσα» για χιλιάδες ιδιοκτήτες - Πώς ξεμπλοκάρουν τα κατασχεμένα ακίνητα με μερική εξόφληση χρεών

Η δυνατότητα πώλησης κατασχεμένων ακινήτων χωρίς να απαιτείται η προηγούμενη πλήρης εξόφληση των χρεών προς το Δημόσιο ενεργοποιείται πλέον και επίσημα, ανοίγοντας τον δρόμο για την αποδέσμευση χιλιάδων ακινήτων που παρέμεναν για χρόνια εκτός αγοράς.

Όπως αναφέρει σε σημερινή ανακοίνωσή της η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), στο ΦΕΚ 4719 Β'/30.7.2026 δημοσιεύτηκε η απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή, με αριθμό Α1158-2026, η οποία προβλέπεται από το άρθρο 18 του ν. 5293/2026, που εισηγήθηκε και προώθησε νομοθετικά ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης και Υπουργός Επικρατείας Κωστής Χατζηδάκης.

Η απόφαση καθορίζει τους όρους, τα κριτήρια και τη διαδικασία για την άρση κατασχέσεων ακινήτων, προκειμένου αυτά να μπορούν να πωληθούν, χωρίς ο ιδιοκτήτης να είναι υποχρεωμένος να έχει εξοφλήσει προηγουμένως το σύνολο της οφειλής του.

Η ΠΟΜΙΔΑ χαρακτηρίζει τη νέα ρύθμιση σημαντική εξέλιξη για χιλιάδες ιδιοκτήτες σε ολόκληρη τη χώρα, οι οποίοι μέχρι σήμερα βρίσκονταν αντιμέτωποι με ένα πρακτικά άλυτο πρόβλημα: η κατάσχεση από το Δημόσιο «πάγωνε» την αξιοποίηση της περιουσίας τους, ακόμη και όταν η πώληση του ακινήτου θα μπορούσε να συμβάλει στην αποπληρωμή των χρεών τους.

Το «μπλόκο» που δημιουργούσαν οι κατασχέσεις

Μέχρι σήμερα, η ύπαρξη κατάσχεσης του Δημοσίου μπορούσε να καταστήσει ουσιαστικά αδύνατη την πώληση ενός ακινήτου. Το Δημόσιο απαιτούσε να εισπράξει κατά προτεραιότητα ολόκληρο το τίμημα, προκειμένου να εξοφληθεί η οφειλή.

Ωστόσο, όπως επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ, εάν ο ιδιοκτήτης διέθετε εξαρχής τα χρήματα για την πλήρη εξόφληση του χρέους, δεν θα υπήρχε ανάγκη να προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου.

Έτσι δημιουργούνταν ένα διπλό αδιέξοδο: ο πολίτης δεν μπορούσε να πουλήσει την περιουσία του και το Δημόσιο δεν μπορούσε να εισπράξει τα οφειλόμενα. Ως αποτέλεσμα, χιλιάδες ακίνητα παρέμεναν για μεγάλα χρονικά διαστήματα εκτός αγοράς, τόσο από πλευράς αγοραπωλησιών όσο και μισθώσεων, με ευρύτερες επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων και την κοινωνία.

Με τη νέα διαδικασία, για πρώτη φορά δίνεται η δυνατότητα πώλησης ενός κατασχεμένου ακινήτου και ταυτόχρονης απόδοσης μέρους της οφειλής στο Δημόσιο από το τίμημα της αγοραπωλησίας.

Οι τρεις βασικές προϋποθέσεις για την άρση της κατάσχεσης

Με βάση το νέο άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, ο ιδιοκτήτης μπορεί να υποβάλει αίτηση για την άρση της κατάσχεσης ενόψει πώλησης του ακινήτου, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Πρώτον, ο πωλητής θα πρέπει κατά την ημέρα της αποδέσμευσης να μπορεί να λάβει φορολογική ενημερότητα ή βεβαίωση οφειλής, με την προϋπόθεση ότι μέρος του τιμήματος θα παρακρατηθεί και θα αποδοθεί στο Δημόσιο. Πρόκειται για διαδικασία που ισχύει ήδη στις αγοραπωλησίες ακινήτων όταν υπάρχουν φορολογικές οφειλές.

Δεύτερον, το ακίνητο θα πρέπει να πωληθεί σε «δίκαιη» τιμή. Το τίμημα δεν μπορεί να είναι μικρότερο από την πραγματική εμπορική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο επιβολής της κατάσχεσης. Εάν η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη, τότε ως βάση υπολογισμού λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία.

Τρίτον, μέρος της οφειλής θα πρέπει να καταβληθεί στο Δημόσιο από το τίμημα της πώλησης. Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί το αντίστοιχο ποσό και το αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση. Η παρακράτηση αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του υπολοίπου της οφειλής και διαμορφώνεται ανάλογα με τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη.

Πώς γίνεται η διαδικασία - Τα πέντε βήματα

Η νέα διαδικασία προβλέπει συγκεκριμένα στάδια για τον ιδιοκτήτη που επιθυμεί να πουλήσει το κατασχεμένο ακίνητό του.

1. Συγκέντρωση των απαραίτητων δικαιολογητικών

Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να διαθέτει πρόσφατο κτηματολογικό φύλλο ή πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας και, όπου απαιτείται, έκθεση εκτίμησης της εμπορικής αξίας από πιστοποιημένο εκτιμητή.

Η έκθεση εκτιμητή απαιτείται όταν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια ή όταν δεν έχει προσδιοριστεί η εμπορική αξία σύμφωνα με την ΠΟΛ 1011/2018.

Ως πρόσφατα θεωρούνται τα δικαιολογητικά που έχουν εκδοθεί εντός των τελευταίων έξι μηνών.

2. Υποβολή ηλεκτρονικής αίτησης

Η αίτηση για την άρση της κατάσχεσης κατατίθεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myAADE και συγκεκριμένα από την εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου».

Η διαδρομή είναι: Δικαστικό, Μέτρα και Οφειλές → Άρση κατάσχεσης, στην υπηρεσία που έχει την αρμοδιότητα είσπραξης της συγκεκριμένης οφειλής.

Εάν έχουν επιβληθεί κατασχέσεις από περισσότερες υπηρεσίες, η αίτηση μπορεί να υποβληθεί σε μία από αυτές.

3. Έκδοση απόφασης άρσης υπό όρους

Η αρμόδια υπηρεσία εξετάζει εάν πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις και εκδίδει απόφαση άρσης της κατάσχεσης υπό όρους.

Η απόφαση ισχύει για χρονικό διάστημα ενός μήνα και σε αυτή αναγράφεται το ακριβές ποσό που πρόκειται να παρακρατηθεί από το τίμημα, μαζί με το φύλλο υπολογισμού των σχετικών κριτηρίων.

4. Παρακράτηση του ποσού από τον συμβολαιογράφο

Κατά την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα το ποσό που έχει καθοριστεί στην απόφαση και στη συνέχεια το αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση.

5. Οριστική άρση της κατάσχεσης

Μετά την καταβολή του ποσού που έχει παρακρατηθεί, εκδίδεται άμεσα η οριστική άρση της κατάσχεσης. Έτσι ολοκληρώνεται η μεταβίβαση του ακινήτου και ο ιδιοκτήτης εισπράττει το υπόλοιπο του τιμήματος.

Οι δικλείδες προστασίας για τους ιδιοκτήτες

Η νέα διαδικασία περιλαμβάνει συγκεκριμένες ασφαλιστικές δικλείδες για την προστασία του ιδιοκτήτη.

Το τίμημα της πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την πραγματική αξία του ακινήτου. Με αυτόν τον τρόπο αποτρέπεται ένα υποχρεωτικό «ξεπούλημα» της περιουσίας, ενώ παράλληλα προστατεύονται τα συμφέροντα του Δημοσίου.

Επιπλέον, το ποσό της παρακράτησης δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να ξεπεράσει το ίδιο το τίμημα της πώλησης. Ο ιδιοκτήτης, δηλαδή, δεν υποχρεώνεται να καλύψει από δικά του χρήματα τη διαφορά προκειμένου να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση.

Ιδιαίτερη σημασία έχει επίσης η πρόβλεψη για όσους έχουν ήδη εξασφαλίσει πλήρως την οφειλή τους με άλλο ακίνητο. Σε αυτή την περίπτωση, το ακίνητο που πρόκειται να πωληθεί μπορεί να αποδεσμευτεί και ο ιδιοκτήτης να εισπράξει ολόκληρο το τίμημα, χωρίς παρακράτηση.

Πρόκειται για ρύθμιση που εφαρμόζεται για πρώτη φορά και δίνει στον οφειλέτη τη δυνατότητα να αντικαταστήσει το κατασχεμένο ακίνητο με άλλο περιουσιακό στοιχείο που διαθέτει.

Από τι εξαρτάται το ποσό που θα παρακρατηθεί

Το ποσοστό της παρακράτησης δεν είναι ίδιο για όλους τους οφειλέτες. Υπολογίζεται βάσει πέντε αντικειμενικών κριτηρίων, τα οποία συνολικά αντιστοιχούν σε κλίμακα από 0 έως 100 βαθμούς.

Τα κριτήρια είναι:

• η συνέπεια στην αποπληρωμή ρυθμισμένων οφειλών, με έως 10 βαθμούς,
• η συνέπεια στην υποβολή φορολογικών δηλώσεων, με έως 20 βαθμούς,
• η αποπληρωμή της οφειλής μετά την επιβολή της κατάσχεσης, με έως 15 βαθμούς,
• το χρονικό διάστημα από την επιβολή της κατάσχεσης έως την υποβολή της αίτησης, με έως 25 βαθμούς,
• η προέλευση της οφειλής, με έως 30 βαθμούς.

Το σύστημα λειτουργεί με βάση την αρχή ότι όσο μεγαλύτερη είναι η φορολογική συνέπεια του οφειλέτη, τόσο μικρότερο είναι το ποσοστό που θα παρακρατηθεί από το τίμημα.

Έτσι, βαθμολογία από 80 έως 100 βαθμούς αντιστοιχεί σε παρακράτηση 25%, από 60 έως 79 βαθμούς σε 45%, από 40 έως 59 βαθμούς σε 65%, από 20 έως 39 βαθμούς σε 85%, ενώ για βαθμολογία από 0 έως 19 βαθμούς η παρακράτηση φτάνει στο 100%.

Το παράδειγμα με οφειλή 80.000 ευρώ

Ενδεικτικά, για οφειλή ύψους 80.000 ευρώ, ένας ιδιοκτήτης που συγκεντρώνει την υψηλότερη δυνατή βαθμολογία θα έχει παρακράτηση 25%.

Αυτό σημαίνει ότι από το τίμημα της πώλησης θα παρακρατηθούν 20.000 ευρώ και όχι ολόκληρο το ποσό των 80.000 ευρώ, όπως θα απαιτούνταν με το προηγούμενο καθεστώς.

Η ΠΟΜΙΔΑ υποστηρίζει ότι η νέα ρύθμιση δημιουργεί μια ρεαλιστική διέξοδο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν βρεθεί αντιμέτωποι με κατασχέσεις λόγω χρεών προς το Δημόσιο.

Με το νέο πλαίσιο, ο ιδιοκτήτης αποκτά τη δυνατότητα να αξιοποιήσει την περιουσία του, να προχωρήσει στην πώληση και να εξοφλήσει μέρος της οφειλής του, ενώ την ίδια στιγμή το Δημόσιο εισπράττει άμεσα ένα μέρος των χρημάτων που του οφείλονται.

Σύμφωνα με την Ομοσπονδία, πρόκειται για μια λύση που αποκαθιστά την ισορροπία ανάμεσα στην προστασία της ιδιοκτησίας και τη διασφάλιση των συμφερόντων του Δημοσίου, ενώ παράλληλα εντάσσεται στο ευρύτερο πλαίσιο παρεμβάσεων του ν. 5293/2026 για την ενίσχυση των ιδιοκτητών και της αγοράς ακινήτων.