Πριν δώσετε τα κλειδιά: Ο οδηγός του ιδιοκτήτη για μια ασφαλή ενοικίαση

Ο Σεπτέμβριος δεν σημαίνει μόνο επιστροφή στις πόλεις. Είναι και ένας από τους μήνες με τη μεγαλύτερη κινητικότητα στην αγορά των ενοικιάσεων. Φοιτητές αναζητούν κατοικία, εργαζόμενοι μετακομίζουν, οικογένειες αλλάζουν σπίτι, παλαιές μισθώσεις ολοκληρώνονται και νέες συμφωνίες υπογράφονται. Από την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη μέχρι τις μεγάλες πόλεις της περιφέρειας, χιλιάδες ιδιοκτήτες καλούνται αυτή την περίοδο να πάρουν μια απόφαση που εκ πρώτης όψεως φαίνεται απλή: σε ποιον και με ποιους όρους θα νοικιάσουν το ακίνητό τους.

Στην πράξη, όμως, μια επιτυχημένη μίσθωση αρχίζει πολύ πριν από την παράδοση των κλειδιών. Η κατάσταση του σπιτιού, η επιλογή του ενοικιαστή, το ύψος του μισθώματος, το μισθωτήριο, η εγγύηση, οι λογαριασμοί και η ασφάλιση είναι μερικά μόνο από τα σημεία που μπορούν να καθορίσουν αν η σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή θα εξελιχθεί ομαλά ή θα μετατραπεί σε μια μακροχρόνια περιπέτεια. 

Έναν ιδιαίτερα χρηστικό οδηγό για τους ιδιοκτήτες δίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς στο βιβλίο «Αγοράζω σπίτι», των Στράτου Ι. Παραδιά (προέδρου ΠΟΜΙΔΑ) και Ηλία Π. Παπαγεωργιάδη (αναλυτή ακινήτων-επενδυτή) από τις Εκδόσεις Καστανιώτη.

   Οι συμβουλές ξεκινούν πριν ακόμη βγει το ακίνητο στην αγορά και φτάνουν μέχρι την υπογραφή του μισθωτηρίου, την παράδοση των κλειδιών και την παρακολούθηση της μίσθωσης.

Πριν από την αγγελία, ελέγξτε το ίδιο το σπίτι

 Πρώτος κανόνας είναι ότι το ακίνητο πρέπει να είναι κατάλληλο και ασφαλές για τη χρήση για την οποία πρόκειται να μισθωθεί. Ο ιδιοκτήτης καλείται να ελέγξει την κατάσταση του σπιτιού και ειδικότερα βασικές εγκαταστάσεις και σημεία ασφαλείας.  Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η καλή λειτουργία των ηλεκτρικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, τα κουφώματα, τα μπαλκόνια, η ασφάλεια της εξώπορτας και γενικότερα οτιδήποτε επηρεάζει την ασφαλή και ομαλή χρήση της κατοικίας. Η βασική συμβουλή είναι απλή: ένα ακίνητο που δεν βρίσκεται σε καλή, ευπρεπή και λειτουργική κατάσταση δεν πρέπει να βγαίνει προς ενοικίαση.

Παράλληλα, στο μισθωτήριο είναι σκόπιμο να αναφέρεται ότι ο ενοικιαστής έλεγξε το ακίνητο και το βρήκε κατάλληλο για τη χρήση για την οποία το μισθώνει. Όσο σαφέστερη είναι η κατάσταση του ακινήτου κατά την παράδοσή του τόσο λιγότερες πιθανότητες υπάρχουν να δημιουργηθούν αργότερα διαφωνίες.

ΠΕΑ πριν από τη νέα μίσθωση

Στις υποχρεώσεις που πρέπει να έχει υπόψη του ο ιδιοκτήτης περιλαμβάνεται και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), που είναι αναγκαίο στις μισθώσεις κάθε είδους κύριων χώρων, και το οποίο έχει 10ετή ισχύ. Τα στοιχεία του ΠΕΑ πρέπει να είναι διαθέσιμα και να δηλώνονται κατά τη διαδικασία της ανάρτησης των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στην πλατφόρμα μισθώσεων ακινήτων της ΑΑΔΕ. Δεν πρόκειται, επομένως, για μια λεπτομέρεια που εξετάζεται αφού βρεθεί ο ενοικιαστής. Είναι ένα από τα ζητήματα που πρέπει να έχουν τακτοποιηθεί εγκαίρως, πριν ολοκληρωθεί η νέα μίσθωση.

Μην επιλέγετε ενοικιαστή μόνο από το ύψος του ενοικίου

Ένα από τα κεντρικά σημεία των συμβουλών του Στράτου Παραδιά και του Ηλία Παπαγεωργιάδη αφορά την επιλογή του ενοικιαστή. Η μίσθωση δεν είναι μια συναλλαγή που τελειώνει την ημέρα της υπογραφής, αλλά μια σχέση που αρχίζει την ημέρα εκείνη και μπορεί να διαρκέσει χρόνια.

Για αυτό το βασικό κριτήριο δεν πρέπει να είναι ποιος προσφέρει το υψηλότερο μίσθωμα, αλλά ποιος μπορεί να ανταποκρίνεται με συνέπεια στις υποχρεώσεις που αναλαμβάνει: ενοίκιο, κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, αλλά και σεβασμό στην περιουσία που του εμπιστεύονται.

Ο ιδιοκτήτης πρέπει να συζητήσει προσωπικά με τον υποψήφιο ενοικιαστή, να γνωρίζει τα πλήρη στοιχεία του και ποιοι θα κατοικήσουν μαζί του και να σχηματίσει όσο γίνεται πληρέστερη εικόνα για τη φερεγγυότητά του. Μπορεί επίσης να πληροφορηθεί πού κατοικεί σήμερα, γιατί αλλάζει σπίτι και, εφόσον κρίνεται σκόπιμο, να ζητήσει κάποια σύσταση.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν ένας υποψήφιος αποφεύγει να δώσει τα πραγματικά και πλήρη στοιχεία του ή επιχειρεί να χρησιμοποιήσει στοιχεία άλλου προσώπου. Η επιλογή του μισθωτή πρέπει βεβαίως σε κάθε περίπτωση να γίνεται χωρίς διακρίσεις που απαγορεύονται από τη νομοθεσία.

Σε μισθώσεις ακινήτου σημαντικής αξίας και μισθώματος ο ιδιοκτήτης έχει κάθε δικαίωμα να ζητήσει από τον υποψήφιο ενοικιαστή την ύπαρξη αξιόχρεου εγγυητή, συνήθως προσώπου του οικογενειακού του περιβάλλοντος, ο οποίος θα συνυπογράψει το μισθωτήριο, ως συνυπεύθυνος για την τήρηση των οικονομικών υποχρεώσεων του ενοικιαστή.

Το υψηλότερο ενοίκιο δεν είναι πάντοτε το καλύτερο

Ιδιαίτερα επίκαιρη είναι και η συμβουλή για τον καθορισμό του μισθώματος. Σε μια περίοδο κατά την οποία οι ζητούμενες τιμές στις αγγελίες συχνά δημιουργούν υψηλές προσδοκίες στους ιδιοκτήτες, χρειάζεται προσοχή.

Το γεγονός ότι στην ίδια περιοχή υπάρχουν ακίνητα που προσφέρονται, για παράδειγμα, προς 500 ευρώ δεν σημαίνει ότι πράγματι μισθώνονται σε αυτή την τιμή. Η πραγματική απόδοση του ακινήτου προκύπτει από τα ενοίκια που πραγματικά εισπράττονται και όχι από εκείνα που ζητούνται.

Ένας συνεπής ενοικιαστής που καταβάλλει σταθερά ένα λογικό μίσθωμα μπορεί τελικά να αποδειχθεί οικονομικά πολύ καλύτερη επιλογή από έναν μισθωτή που συμφώνησε σε υψηλότερο ποσό αλλά αδυνατεί να το καταβάλλει.

Κύρια κατοικία: η ελάχιστη διάρκεια είναι τρία χρόνια

Ένα από τα σημαντικότερα σημεία που πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης αφορά τη διάρκεια της μίσθωσης. Στις μισθώσεις κύριας κατοικίας η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια είναι τρία χρόνια, ακόμη και αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί και αναγραφεί μικρότερη διάρκεια. Η διάρκεια αυτή είναι υποχρεωτική και για τα δύο μέρη. Αυτό σημαίνει ότι η αναγραφή στο μισθωτήριο διάρκειας ενός ή δύο ετών δεν έχει καμιά έννομη συνέπεια.

Διαφορετική είναι η περίπτωση της δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας, καθώς και της προσωρινής διαμονής. Οι μισθώσεις αυτές δεν υπάγονται στην υποχρεωτική ελάχιστη τριετία της κύριας κατοικίας και η διάρκειά τους καθορίζεται από τη συμφωνία των δύο πλευρών. Γι' αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία να προσδιορίζεται με σαφήνεια στο μισθωτήριο τόσο η χρήση του ακινήτου όσο και η συμφωνημένη διάρκεια.

Το μισθωτήριο δεν είναι μια τυπική διαδικασία

Η προφορική συμφωνία δεν αρκεί. Για κάθε νέα μίσθωση ή τροποποίηση υπάρχουσας συμφωνίας πρέπει να υπάρχει έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό, στο οποίο να περιγράφονται με σαφήνεια οι όροι της σχέσης.

Στο μισθωτήριο, όπως αναφέρεται στο βιβλίο «Αγορά Σπίτι» που αποτελεί ένα πρακτικό επίκαιρο αναλυτικό οδηγό για όσους θέλουν να αγοράσουν, να διαχειριστούν ή να αξιοποιήσουν ένα ακίνητο, πρέπει να καταγράφονται τα πλήρη στοιχεία του ενοικιαστή, ο ΑΦΜ, η χρήση του ακινήτου, το μηνιαίο μίσθωμα, η διάρκεια και τα υπόλοιπα ουσιώδη στοιχεία της συμφωνίας, καθώς και τα πρόσωπα που θα κατοικούν στο μίσθιο όπου αυτό απαιτείται.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε κάθε όρο πριν από την υπογραφή. Η συμβουλή του οδηγού είναι σαφής: η πρωτοβουλία σύνταξης του μισθωτηρίου ανήκει στον ιδιοκτήτη και, όταν υπάρχουν ζητήματα που δεν είναι απλά, να ζητείται η συνδρομή δικηγόρου. Σε κάθε περίπτωση, τα πρότυπα μισθωτηρίων της ΠΟΜΙΔΑ είναι η πλέον άμεση και προσιτή λύση.

Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ

Η συμφωνία των δύο πλευρών ακολουθείται και από την προβλεπόμενη ηλεκτρονική διαδικασία στην ΑΑΔΕ. Ο εκμισθωτής υποβάλλει ηλεκτρονικά τα στοιχεία της μίσθωσης και ο μισθωτής ενημερώνεται για τη σχετική δήλωση και τη διαδικασία αποδοχής της, σύμφωνα με όσα ισχύουν κάθε φορά.

Ένα σημείο που αξίζει ιδιαίτερη προσοχή είναι ότι η ηλεκτρονική δήλωση των στοιχείων της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ δεν πρέπει να συγχέεται με το ιδιωτικό μισθωτήριο. Το ένα δεν υποκαθιστά την ανάγκη να υπάρχει ένα αναλυτικό συμφωνητικό που να αποτυπώνει τους όρους που έχουν συμφωνήσει ιδιοκτήτης και ενοικιαστής.

Προσοχή στην προκαταβολή και στην εγγύηση

Μια πολύ συγκεκριμένη συμβουλή είναι να μη λαμβάνεται προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν ο ενδιαφερόμενος ενοικιαστής υπογράψει το έγγραφο μισθωτήριο. Η εγγύηση χρειάζεται επίσης να αντιμετωπίζεται με σαφείς όρους και όχι ως ένα ποσό που ο ιδιοκτήτης μπορεί αυτομάτως να κρατήσει όταν λήξει η μίσθωση. Γι' αυτό είναι σημαντικό να αποτυπώνεται καθαρά από την αρχή τι ακριβώς έχει συμφωνηθεί μεταξύ των δύο πλευρών.

Ρεύμα πρώτα στον ενοικιαστή, κλειδιά μετά

Από τις πιο πρακτικές συμβουλές του οδηγού είναι η σειρά με την οποία πρέπει να γίνουν οι τελευταίες κινήσεις πριν από την εγκατάσταση του μισθωτή. Όπως ρητά συνιστά και ο ΔΕΔΔΗΕ στις πάγιες οδηγίες του, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να παραδίδει τα κλειδιά ενώ η ηλεκτροδότηση εξακολουθεί να βρίσκεται στο δικό του όνομα, ή στο μίσθιο δεν υπάρχει ενεργή σύνδεση ρεύματος. Η σύσταση είναι πρώτα να ολοκληρώνεται η διαδικασία για την παροχή ρεύματος στο όνομα του νέου ενοικιαστή και μετά να παραδίδονται τα κλειδιά του ακινήτου.

Αντίστοιχη προσοχή χρειάζεται στις υπόλοιπες παροχές. Η συμβουλή είναι να μη μισθώνεται ακίνητο με ενεργή σύνδεση ρεύματος, φυσικού αερίου ή τηλεφώνου στο όνομα του ιδιοκτήτη ή άλλου προσώπου.

Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στα φαινόμενα ρευματοκλοπής. Η καταγραφή και η σωστή μεταφορά της παροχής στο όνομα του εκάστοτε μισθωτή προστατεύουν τον ιδιοκτήτη από προβλήματα που μπορεί να προκύψουν από ενέργειες τρίτων.

Κοινόχρηστα: η παρακολούθηση δεν τελειώνει με την υπογραφή

Μετά την εγκατάσταση του ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να χάνει την επαφή με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας. Χρειάζεται να ενημερώνεται τακτικά για την πορεία εξόφλησης των κοινοχρήστων και ο διαχειριστής να διαθέτει τα στοιχεία επικοινωνίας του, ώστε να μπορεί να τον ειδοποιήσει έγκαιρα σε περίπτωση καθυστέρησης ή άλλου προβλήματος.

Η επισήμανση έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία, καθώς η μη καταβολή υποχρεώσεων που συνδέονται με το διαμέρισμα, νομοτελειακά θα δημιουργήσει πρόβλημα στον ίδιο τον ιδιοκτήτη.

ΕΥΔΑΠ: καταγράψτε παροχή και μετρητή

Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στους λογαριασμούς ύδρευσης. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει τον αριθμό παροχής και τον αριθμό του μετρητή και είναι χρήσιμο τα στοιχεία αυτά να αναγράφονται στο μισθωτήριο. Παράλληλα, συνιστάται να παρακολουθείται η πορεία των λογαριασμών της κατοικίας, ώστε να γνωρίζει ο εκμισθωτής εάν εξοφλούνται και να μην ανακαλύψει μετά από μεγάλο χρονικό διάστημα συσσωρευμένες οφειλές σε βάρος του, για τις οποίες ο ίδιος θα είναι αποκλειστικά υπεύθυνος έναντι της ΕΥΔΑΠ.

Μην αφήνετε ανασφάλιστο το ακίνητο

Μία ακόμη σημαντική συμβουλή αφορά την ασφάλιση. Το ακίνητο αποτελεί σημαντικό περιουσιακό στοιχείο και η μίσθωσή του δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης παύει να έχει λόγο να το προστατεύει. Η σύσταση είναι να υπάρχει ασφαλιστική κάλυψη τουλάχιστον έναντι βασικών κινδύνων, όπως φωτιά, πλημμύρα και σεισμός. Ένα ακίνητο που αποφέρει εισόδημα μπορεί, σε περίπτωση σοβαρής ζημιάς, να προκαλέσει διπλή οικονομική απώλεια στον ιδιοκτήτη: τόσο από το κόστος αποκατάστασης όσο και από την απώλεια μισθωμάτων.

Τα 5 «μη» πριν νοικιάσετε το ακίνητο

Οι βασικές προφυλάξεις μπορούν τελικά να συνοψιστούν σε πέντε απλούς κανόνες:

• Μην πάρετε προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν υπογραφεί το μισθωτήριο.
• Μην προχωρήσετε σε μίσθωση χωρίς να γνωρίζετε τα πλήρη και πραγματικά στοιχεία του μισθωτή.
• Μην αφήσετε ενεργές παροχές κοινής ωφέλειας στο όνομά σας.
• Μην παραδώσετε τα κλειδιά πριν ολοκληρωθεί η μεταφορά της ηλεκτροδότησης στον νέο ενοικιαστή.
• Και μην βγάλετε στην αγορά ένα ακίνητο που δεν είναι ασφαλές, λειτουργικό και έτοιμο προς κατοίκηση.

Και ένας τελευταίος κανόνας: μιλήστε πρώτα

Ίσως η πιο απλή συμβουλή του οδηγού είναι ταυτόχρονα και από τις σημαντικότερες. Η μίσθωση κατοικίας είναι πάνω απ' όλα μια διαρκής σχέση μεταξύ ανθρώπων. Όταν εμφανίζεται ένα πρόβλημα, η πρώτη κίνηση δεν χρειάζεται να είναι η σύγκρουση. Η επικοινωνία και η προσπάθεια συνεννόησης μπορούν συχνά να λύσουν ζητήματα πριν αυτά οδηγηθούν σε μακρόχρονες και δαπανηρές αντιδικίες.

Τελικά, το σωστό νοίκιασμα ενός σπιτιού δεν κρίνεται από το πόσο γρήγορα βρέθηκε ενοικιαστής ούτε από το υψηλότερο ποσό που γράφτηκε στο μισθωτήριο. Κρίνεται από το αν το ενοίκιο καταβάλλεται σταθερά, οι υποχρεώσεις τηρούνται, το ακίνητο προστατεύεται και, όταν έρθει η ώρα, επιστρέφεται στον ιδιοκτήτη χωρίς εκκρεμότητες. Και ίσως εκεί βρίσκεται η χρησιμότερη συμβουλή από όλες: ο «καλός μισθωτής» είναι προτιμότερος και πολυτιμότερος από το «καλό μίσθωμα»

Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ