Νέος Κώδικας για τα ακίνητα: Τι αλλάζει σε κοινόχρηστα, κανονισμούς, τίτλους ιδιοκτησίας, οικοδομές

Σε μια πολύ σημαντική νομοθετική πρωτοβουλία προχωρά το Υπουργείο Δικαιοσύνης, η οποία θα σημάνει τον εκσυγχρονισμό των σχέσεων συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα. Το Υπουργείο δρομολογεί τη μεγαλύτερη μεταρρύθμιση στο δίκαιο της ιδιοκτησίας εδώ και έναν αιώνα, με νέο ενιαίο Κώδικα που θα εκσυγχρονίσει το καθεστώς συνιδιοκτησίας και θα διευκολύνει την αξιοποίηση ακινήτων.

Με το νέο νόμο, στόχος είναι να αναμορφωθεί ριζικά το θεσμικό πλαίσιο της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας στην Ελλάδα, κάτι που θα συμβεί για πρώτη φορά μετά από σχεδόν έναν αιώνα, αφού ο ισχύων νόμος χρονολογείται από το μακρινό 1929.

Βασικός σκοπός της νομοθετικής αυτής πρωτοβουλίας, όπως αυτή παρουσιάστηκε από τον Υπουργό Δικαιοσύνης, Γιώργο Φλωρίδη και τον Υφυπουργό Γιάννη Μπούγα, είναι η αποτελεσματικότερη αξιοποίηση των ακινήτων και η απελευθέρωση ιδιοκτησιών που αυτή τη στιγμή παραμένουν «παγωμένες».

Παράλληλα, θα αντιμετωπιστούν γραφειοκρατικά ζητήματα που δημιουργούν καθυστερήσεις στις σχετικές δίκες, με σκοπό να προσαρμοστεί η νομοθεσία στα νέα κοινωνικοοικονομικά δεδομένα και τις σύγχρονες συνθήκες συμβίωσης.

«Το πρώτο μεγάλο βήμα είναι να κωδικοποιήσουμε τη νομοθεσία, καθώς υπάρχουν περισσότερες από χίλιες διατάξεις, που είναι διασπαρμένες σε διάφορα νομοθετήματα. Στη συνέχεια να δημιουργήσουμε ένα σύγχρονο και λειτουργικό πλαίσιο για να μπορέσει η ιδιοκτησία που είναι δεσμευμένη να απελευθερωθεί και κυρίως να μπορεί ν’ αξιοποιηθεί, αφαιρώντας όλους τους περιορισμούς που υπάρχουν σήμερα. Έτσι, θα μπορέσουμε να καταστήσουμε χιλιάδες ιδιοκτησίες με κανονικούς τίτλους για να μπορούν οι πολίτες στη συνέχεια να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, όπως νομίζουν» ανέφερε κατά την παρουσίαση της νομοπαρασκευαστικής επιτροπής ο κ. Φλωρίδης.

Πρόεδρος της επιτροπής ορίστηκε η Αρεοπαγίτης Κωνσταντία Εμμανουηλίδου, με εξειδίκευση στο Εμπράγματο Δίκαιο, στο Δίκαιο του Κτηματολογίου και την Ακίνητη Ιδιοκτησία.

Στόχος, είναι το έργο της Επιτροπής να ολοκληρωθεί μέχρι το επόμενο φθινόπωρο και στο τέλος της χρονιάς να ψηφιστεί (για πρώτη φορά) ο ενιαίος Κώδικας Ιδιοκτησίας στην Ελλάδα. Κατά τον κ. Φλωρίδη, αυτός θα περιλαμβάνει όλα τα πεδία που αφορούν την ιδιοκτησία και την ιδιοκτησία στην Ελλάδα.

Από την πλευρά του, ο κ. Μπούγας αναφέρθηκε σε μια σειρά ζητημάτων που θα ρυθμιστούν, όπως:

• Σύνδεση με το Εθνικό Κτηματολόγιο σε περιβάλλον Τεχνητής Νοημοσύνης και με το πολεοδομικό–περιβαλλοντικό δίκαιο, με τη συνεργασία του ΤΕΕ.
• Απλοποίηση της διαδικασίας ανοικοδόμησης κοινών οικοπέδων και καθ’ ύψος επέκτασης των υφιστάμενων οικοδομών.
• Ταχύτερη έκδοση αποφάσεων σε αγωγές διανομής και προσαρμογή των ρυθμίσεων στις νέες διατάξεις του κληρονομικού δικαίου
• Απλοποίηση της λειτουργίας πολυκατοικιών - διευκόλυνση στη λήψη αποφάσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών και στην τροποποίηση των υφιστάμενων κανονισμών.
• Παροχή τίτλων ιδιοκτησίας και δυνατότητα μεταβιβάσεων σε χιλιάδες εκκρεμείς υποθέσεις.

Α. Ιστορικό της νομοθεσίας και η ανάγκη εκσυγχρονισμού της

Η νομοθεσία που διέπει τις σχέσεις συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα, και ειδικότερα τον θεσμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας (πολυκατοικίες), βρισκόταν για δεκαετίες εγκλωβισμένη σε ένα απαρχαιωμένο πλαίσιο, το οποίο χρονολογείται από το 1929. Ο βασικός νόμος που ρύθμιζε τις σχέσεις των συνιδιοκτητών σε πολυκατοικίες ή άλλες μορφές ιδιοκτησίας ίσχυε για έναν αιώνα. Όταν θεσπίστηκε, οι πολυκατοικίες αποτελούσαν μια νέα και περιορισμένη μορφή δόμησης στο αστικό τοπίο. Σήμερα, αποτελούν την κυρίαρχη μορφή κατοικίας και επαγγελματικής στέγης στα αστικά κέντρα.

Η εξέλιξη της τεχνολογίας, η αλλαγή των κοινωνικών δομών και η εμφάνιση νέων μορφών σύγχρονης οικονομικής δραστηριότητας, όπως η βραχυχρόνια μίσθωση (π.χ. Airbnb), κατέστησαν το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο απολύτως ανεπαρκές. Οι σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών έχουν γίνει πιο περίπλοκες, δημιουργώντας την ανάγκη για ένα πιο ευέλικτο, σαφές και σύγχρονο νομικό οπλοστάσιο που θα μπορεί να επιλύει τις αναδυόμενες διαφορές και να διευκολύνει την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας.

Η σημερινή εξαγγελία σηματοδοτεί την πολιτική βούληση της κυβέρνησης σε συνεργασία με τις οργανώσεις ιδιοκτητών ακινήτων, να δώσουν μια ριζική και ολοκληρωμένη αναμόρφωση του πλαισίου συνιδιοκτησίας, προσαρμόζοντάς το στις σύγχρονες κοινωνικές, τεχνολογικές και οικονομικές συνθήκες.

Η μεταρρύθμιση αυτή έρχεται σε συνέχεια του εκσυγχρονισμού του κληρονομικού δικαίου και στοχεύει στην πλήρη αντικατάσταση του πλαισίου του 1929 και στην πλήρη κωδικοποίηση των μετέπειτα αποσπασματικών ρυθμίσεων. Η νέα νομοθεσία θ’ αντιμετωπίσει αποτελεσματικά τις σύγχρονες προκλήσεις των σχέσεων συνιδιοκτησίας αλλά και θα ρυθμίσει αρμονικά την συγκατοίκηση των ελληνικών οικογενειών στις πολυκατοικίες, με διατάξεις και μέτρα, όπως:

α) Εκσυγχρονισμός Κανονισμών: Διευκόλυνση της διαδικασίας τροποποίησης των κανονισμών πολυκατοικίας, οι οποίοι συχνά είναι απαρχαιωμένοι και δεν ανταποκρίνονται στις σημερινές ανάγκες.

β) Ταχύτητα Επίλυσης Διαφορών: Ενίσχυση των μηχανισμών για την ταχύτερη και αποτελεσματικότερη επίλυση των διαφορών μεταξύ των συνιδιοκτητών, αποσυμφορώντας τα δικαστήρια.

γ) Νέες Μορφές Οικονομικής Δραστηριότητας: Ρύθμιση ζητημάτων που προκύπτουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, η οποία συχνά αποτελεί σημείο τριβής μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Ο εκσυγχρονισμός των σχέσεων συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα αποτελεί μια εξελισσόμενη και απολύτως αναγκαία διαδικασία. Ο Νόμος 5142/2024 έλυσε τον «γόρδιο δεσμό» των μικρών πολεοδομικών αποκλίσεων που μπλόκαραν χιλιάδες μεταβιβάσεις, εισάγοντας τον θεσμό της μονομερούς τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Τώρα, με την επικείμενη συνολική μεταρρύθμιση του 2026, θα δημιουργήσουμε ένα σύγχρονο, ευέλικτο και λειτουργικό πλαίσιο, ικανό να ανταποκριθεί στις προκλήσεις της σύγχρονης αστικής διαβίωσης της ελληνικής οικογένειας αλλά και της ιδιοκτησίας και κτηματαγοράς.

Β. Στόχοι της νομοθετικής πρωτοβουλίας

1. Κωδικοποίηση διατάξεων που αφορούν τη συνιδιοκτησία επί δομημένης ή μέλλουσας να δομηθεί επιφάνειας και είναι διάσπαρτες σε δεκάδες νομοθετήματα (ν. 3741/1929, ν.δ. 1024/1971, ν. 1562/1985 τα βασικά … στην Τράπεζα Πληροφοριών NOMOS είναι καταχωρισμένα για την οριζόντια ιδιοκτησία 1116 νομοθετήματα με πρόσφατο τον ν. 5306/8.6.2006 «Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας Νικόλαος Ταγαράς») αλλά και ενσωμάτωση εθιμικών ρυθμίσεων (π.χ. Κυκλαδικό Έθιμο).

2. Επικαιροποίηση των ρυθμίσεων, π.χ. για τη σύσταση οριζοντίου και καθέτου ιδιοκτησίας, στα νέα κοινωνικοοικονομικά δεδομένα, ώστε ιδιοκτησίες που βρίσκονται στην αφάνεια (π.χ. διαμερίσματα αγορασμένα με προσύμφωνο τις δεκαετίες 1970-1980, δηλαδή πριν εισαχθεί ο τραπεζικός δανεισμός για την απόκτηση στέγης που επέβαλε, το οριστικό συμβόλαιο) να εμφανισθούν στο Εθνικό Κτηματολόγιο και να μπορούν στη συνέχεια να μεταβιβασθούν.

3. Εναρμόνιση των διατάξεων αφενός με το Εθνικό Κτηματολόγιο, που λειτουργεί σε περιβάλλον Τεχνητής Νοημοσύνης και αφετέρου με τις ρυθμίσεις πολεοδομικού-κτιριοδομικού-περιβαλλοντικού δικαίου και τούτο θα επιτευχθεί με την αγαστή συνεργασία του ΤΕΕ και του ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ στην κατάρτιση νομοσχεδίου.

4. Αξιοποίηση του «δικαιώματος υψούν» και «αδιάθετων ποσοστών», είτε με την ανακατανομή τους μεταξύ των συνιδιοκτητών με τροποποίηση της συστατικής πράξης, είτε απόδοσης στους οικοπεδούχους και τους καθολικούς τους διαδόχους.

5. Πρόβλεψη δυνατότητας -ανεξάρτητα από το αν το απαγορεύει ο Κανονισμός της πολυκατοικίας- της κατάτμησης ή της ένωσης οριζοντίων ιδιοκτησιών ώστε μεγάλα οροφοδιαμερίσματα να αξιοποιηθούν και να αντιμετωπισθεί έτσι το πρόβλημα της στέγασης στις μεγάλες πόλεις.

6. Ρυθμίσεις ώστε να ταυτιστούν η πραγματική κατάσταση με την κτηματολογική πραγματικότητα (π.χ. συγκροτήματα κατοικιών σε παραθεριστικές περιοχές που εμφανίζονται ως οριζόντιες ιδιοκτησίες, ενώ πρόκειται για αυτοτελή κτίσματα ανεγερθέντα σε γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου), εφόσον δεν προσβάλλεται το περιβάλλον ισχύει ήδη για οικοδομές που κτίσθηκαν μέχρι το 2011. Με τον τρόπο αυτό θα διευκολυνθούν οι μεταβιβάσεις.

7. Τροποποίηση των δικονομικών διατάξεων που προβλέπουν τη λύση της κοινωνίας επί ακινήτου-ακινήτων με αυτούσια διανομή, όπως π.χ. να προβλέπεται για το παραδεκτό άσκησης της σχετικής αγωγής να επισυνάπτεται στο δικόγραφο τοπογραφικό χωρικών μεταβολών ή κάτοψη με βεβαίωση του μηχανικού περί μη αυθαιρέτων κατασκευών και υποβολή στην ηλεκτρονική βάση του ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ, ώστε να παίρνει (ΚΗΔ) κατά τα πρότυπα της κτηματολογικής δίκης χωρικών μεταβολών. Το ίδιο να ισχύει και για τον εναγόμενο, σε περίπτωση που προβάλει αμυντικούς ισχυρισμούς περί διαφορετικού τρόπου αυτούσιας διανομής. Με τον τρόπο αυτό θα επιταχυνθεί η έκδοση οριστικής απόφασης επί αγωγής διανομής.

8. Προσαρμογή των ρυθμίσεων της συνιδιοκτησίας στις νέες ρυθμίσεις του κληρονομικού δικαίου.

9. Πρόβλεψη ειδικής διαδικασίας είσπραξης κοινόχρηστων δαπανών, δημιουργία αποθεματικού και ασφάλιση οικοδομής.

10. Πέραν των ως άνω εμπράγματου χαρακτήρα ρυθμίσεων, τροποποίηση ενοχικού χαρακτήρα ρυθμίσεων, ώστε να λειτουργεί ευχερώς η κοινωνία-συγκυριότητα με τη λήψη αποφάσεων με πλειοψηφία 51% (σχετική τροποποίηση διατάξεων ν. 1562/1985 σε συνδυασμό με 785-805 ΑΚ) ιδίως σχετικά με την ανοικοδόμηση κοινού ακινήτου, τη συντήρηση της οικοδομής, την ενεργειακή της αναβάθμιση, την κατανομή κοινόχρηστων δαπανών κλπ.

Ειδικότερα:

Βασικές παθογένειες του ισχύοντος πλαισίου

α) Απαρτία και Λήψη Αποφάσεων: Οι αυστηρές προϋποθέσεις πλειοψηφίας (έως και 100% για τροποποίηση κανονισμού) καθιστούν σχεδόν αδύνατη την εκτέλεση αναγκαίων επισκευών ή ενεργειακών αναβαμίσεων σε παλιές πολυκατοικίες.

β) Διαχείριση Κοινοχρήστων: Η έλλειψη σαφούς νομοθεσίας για τον ορισμό και τις αρμοδιότητες του διαχειριστή οδηγεί συχνά σε αδιέξοδα και δικαστικές διαμάχες μεταξύ των ενοίκων.
γ) Ενεργειακή Αναβάθμιση: Δυσκολίες στην εγκατάσταση συστημάτων ΑΠΕ (π.χ. φωτοβολταϊκά στις στέγες), σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων ή αντλιών θερμότητας λόγω διαφωνιών επί των κοινοχρήστων χώρων.

Προτεινόμενες λύσεις

α) Απλοποίηση της Πλειοψηφίας: Μείωση του απαιτούμενου ποσοστού ψήφων για τη λήψη αποφάσεων, ιδίως για ζητήματα επισκευών, συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων.

β) Θεσμική Κατοχύρωση του Διαχειριστή: Θέσπιση σαφέστερων κανόνων για τα καθήκοντα, τη νομιμοποίηση και τις υποχρεώσεις όσων διαχειρίζονται τα κτίρια.

γ) Εκσυγχρονισμός Κανονισμών: Εισαγωγή σύγχρονων, πρότυπων κανονισμών λειτουργίας που θα προσαρμόζονται στο σήμερα. Οι αλλαγές αυτές είναι απολύτως απαραίτητες για τη διασφάλιση της αξίας των ακινήτων, τον περιορισμό των διενέξεων στα ελληνικά νοικοκυριά και την προώθηση των σύγχρονων στόχων για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων.