Αγορά ακινήτων: Οι προοπτικές ανά γεωγραφική περιοχή και κατάσταση ακινήτου – «Οι πρωταθλητές» της ζήτησης με βάση τα τετραγωνικά

Σε αναζήτηση ακινήτων για κάθε χρήση, οικιστική, επαγγελματική και εμπορική, βρίσκεται ένας μεγάλος αριθμός Ελλήνων και ξένων που ενδιαφέρονται να επενδύσουν ή να κατοικήσουν οι ίδιοι στην χώρα μας, με τα προς αναζήτηση ακίνητα να έχουν σημαντικές αποκλίσεις τόσο ως προς τα μεγέθη όσο και ως προς τις τιμές πώλησης.

Ποιες όμως είναι οι προοπτικές στην αγορά σήμερα ανά γεωγραφική περιοχή αλλά και παλαιότητα του ακινήτου; Ποια τα χαρακτηριστικά ενός ακινήτου προς ζήτηση από ένα μέσο νοικοκυριό; Ποιες αγορές έχουν τις μεγαλύτερες προοπτικές ανάπτυξης; Στην Έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος για την Νομισματική Πολιτική που δόθηκε στη δημοσιότητα, αλλά και σε έρευνες για την αγορά κατοικίας που βλέπουν το φως της δημοσιότητας περιγράφεται η κατάσταση στην αγορά ακινήτων και οι προοπτικές της.

Εξακολουθεί να αναπτύσσεται η αγορά υψηλών προδιαγραφών

Στους πρώτους μήνες του 2023 η ελληνική αγορά ακινήτων, και ειδικά το υψηλών προδιαγραφών αντικείμενο της, εξακολουθεί να αναπτύσσεται, υπογραμμίζεται στην έκθεση της ΤτΕ. Παρά τις αβεβαιότητες που αναδύθηκαν από τις αρχές του 2022, με τον πόλεμο στην Ουκρανία, τις αυξήσεις των επιτοκίων και τις επιβαρύνσεις στο κόστος ενέργειας και υλικών, διατηρήθηκαν οι υψηλοί ρυθμοί αύξησης των τιμών, ως αποτέλεσμα της έντονης ζήτησης και της περιορισμένης προσφοράς χώρων με σύγχρονα τεχνικά χαρακτηριστικά. Οι πληθωριστικές πιέσεις που καταγράφηκαν το 2022 και συνεχίζονται τους πρώτους μήνες του 2023, όπως και η εκ νέου επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης της οικοδομικής δραστηριότητας, η οποία εδώ και μια δεκαετία και πλέον επηρεάζεται από διαδοχικές κρίσεις, συνετέλεσαν στην περαιτέρω αύξηση των τιμών, με τους επενδυτές να συνεχίζουν να πλειοδοτούν επί του περιορισμένου αποθέματος.

Χαμηλή προσφορά σύγχρονων ακινήτων

Η χαμηλή προσφορά σύγχρονων ακινήτων οδηγεί σταδιακά στη διάχυση των αυξήσεων των τιμών προς ακίνητα χαμηλότερων τεχνικών προδιαγραφών. Παράλληλα, οι αποδόσεις διατηρούνται σε επίπεδα χαμηλά για την αγορά, αλλά επενδυτικά ελκυστικά, με αποτέλεσμα να παραμένει ενεργή η επενδυτική δραστηριότητα τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό της χώρας. Στην αγορά κατοικιών, αναφέρει η ΤτΕ, διατηρήθηκαν οι ανοδικές τάσεις στις τιμές κατά τη διάρκεια του πρώτου τρίμηνου του 2023. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος από στοιχεία-εκτιμήσεις που συλλέγει από τα πιστωτικά ιδρύματα, οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων το πρώτο τρίμηνο του 2023 ήταν αυξημένες έναντι του αντίστοιχου τριμήνου του 2022 κατά 14,5%, ενώ για το σύνολο του 2022, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 11,7%

Ανάπτυξη ανά γεωγραφική περιοχή

Από την ανάλυση των στοιχείων κατά παλαιότητα, το πρώτο τρίμηνο του 2023 ο ρυθμός αύξησης στα παλαιά διαμερίσματα (ηλικίας άνω των 5 ετών) ήταν μεγαλύτερος (15,6%) σε σχέση με αυτόν των νέων διαμερισμάτων (12,8%), ενώ αντίθετα το 2022 ο ρυθμός αύξησης των νέων διαμερισμάτων ήταν ελαφρώς υψηλότερος. Κατά γεωγραφική περιοχή, τα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας καταγράφουν ισχυρότερους ετήσιους ρυθμούς αύξησης από το μέσο ετήσιο ρυθμό για το σύνολο της Ελλάδος, κυρίως λόγω του συνεχιζόμενου επενδυτικού ενδιαφέροντος. Ειδικότερα, για το πρώτο τρίμηνο του 2023 η περιοχή της Αθήνας κατέγραψε μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης 16,5% και η Θεσσαλονίκη 16,1%, ενώ για το σύνολο του 2022, οι αντίστοιχοι ρυθμοί αύξησης ήταν 13,7% και 12,5%.

Η θετική πορεία της αγοράς οικιστικών ακινήτων κατά το 2022 συνεχίστηκε και τους πρώτους μήνες του 2023. Ειδικότερα, το πρώτο τρίμηνο του 2023 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα για αγορά ακινήτων κατέγραψαν σημαντικό θετικό ετήσιο ρυθμό αύξησης (32,9%) και ανήλθαν σε 0,5 δισεκ. ευρώ, συνεχίζοντας τη δυναμική πορεία του προηγούμενου έτους.

Οι εξελίξεις στα επαγγελματικά ακίνητα

Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, με βάση τα στοιχεία που συλλέγει η Τράπεζα της Ελλάδος, το δεύτερο εξάμηνο του 2022 οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 2,2% σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 2,4%. Στην Αθήνα οι ρυθμοί αύξησης για τα γραφεία και για τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών ήταν υψηλότεροι και ανήλθαν σε 3,7% και 3,2% αντίστοιχα. Αυξήσεις καταγράφηκαν και στα μισθώματα γραφείων και καταστημάτων όλων των κατηγοριών, που ανήλθαν σε 1,1% και 1,8% αντίστοιχα σε επίπεδο χώρας, σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο.

Με βάση την Έρευνα Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων του δεύτερου εξαμήνου του 2022, που διεξάγει η ΤτΕ, οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στα εμπορικότερα σημεία του κέντρου της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,6% και 6,4%, σταθερές σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο. Οι αποδόσεις καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας (οδός Ερμού), κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2022, εκτιμάται ότι κυμάνθηκαν μεταξύ 5,3% και 6,2%, επίσης στα επίπεδα του πρώτου εξαμήνου του 2022. Στην ίδια έρευνα, οι προσδοκίες για το πρώτο εξάμηνο του 2023 καταγράφηκαν ως ιδιαίτερα θετικές για τις επαγγελματικές αποθήκες και τα ξενοδοχεία υψηλών προδιαγραφών, ενώ αντίθετα σημαντικό ποσοστό των συμμετεχόντων διατύπωσε χαμηλές προσδοκίες για την αγορά καταστημάτων, με εξαίρεση τα ανοικτά εμπορικά κέντρα. Παράλληλα, ως ο τομέας με τις θετικότερες προσδοκίες για τα επόμενα δύο χρόνια αναδείχθηκε η διαμετακόμιση και οι επαγγελματικές αποθήκες υψηλών τεχνικών και τεχνολογικών προδιαγραφών, ειδικά σε θέσεις κοντά στον αστικό ιστό της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Υψηλές καταγράφονται οι προσδοκίες για τα ξενοδοχεία και τη φιλοξενία, όπως και για τα γραφεία υψηλών βιοκλιματικών προδιαγραφών, ενώ ειδική μνεία γίνεται για την επενδυτική κατοικία και ειδικότερες χρήσεις της, όπως η κατοικία για ηλικιωμένους με υψηλών προδιαγραφών υπηρεσίες.

Όπως αναφέρει η ΤτΕ το τελευταίο διάστημα έχουν συντελεστεί αξιοσημείωτες μεταβολές στην αγορά ακινήτων. Αναπτύξεις υπερτοπικού χαρακτήρα και σημαντικά έργα υποδομών στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και την περιφέρεια έχουν δημιουργήσει νέο ενδιαφέρον για επιχειρηματική δραστηριότητα και κατοικία σε διαφορετικές περιοχές της χώρας. Παράλληλα, το αυξανόμενο ενδιαφέρον για πράσινη βιώσιμη ανάπτυξη και η ενσωμάτωσή της, σε αρκετές περιπτώσεις, στην εταιρική πολιτική των μεγάλων επιχειρήσεων έχουν ήδη δώσει ώθηση στην ανάπτυξη νέων ακινήτων υψηλών προδιαγραφών και θα οδηγήσουν σταδιακά στη μετακίνηση των χρηστών προς αυτά.

Είναι χαρακτηριστικό ότι τα μεγάλα έργα υποδομής και οι μεγάλες αστικές αναπλάσεις στην χώρα μας κερδίζουν και τον ενδιαφέρον διεθνών μέσων ενημέρωσης που προχωρούν σε εκτενείς αναφορές. Την εβδομάδα που μας πέρασε, σε εκτενή αναφορά του το Bloomberg αναφέρεται στην μεγαλύτερη σε μέγεθος αστική ανάπλαση στην Ευρώπη, στο Ελληνικό που είναι σε εξέλιξη από την Lamda Development, επισημαίνοντας μεταξύ άλλων ότι όταν ολοκληρωθεί η πρώτη φάση κατασκευής του έργου στο Ελληνικό το 2026, ο χώρος του πρώην αεροδρομίου Αθηνών θα είναι αγνώριστος, υπογραμμίζοντας ότι το ιδιωτικά χρηματοδοτούμενο έργο θα μεταμορφώσει την ελληνική πρωτεύουσα. Έμφαση δίνεται και στο γεγονός της μεγάλης ζήτησης για προπωλήσεις ακινήτων από το ξεκίνημα του έργου που ήδη έχει μετατραπεί σε πράξη, ενώ επισημαίνεται ότι με τη χώρα να εξακολουθεί να στέκεται στα πόδια της μετά από μια δεκαετή κρίση χρέους, το Ελληνικό υψώνεται ως σύμβολο της αναγέννησης της Αθήνας.

Ενώ τα μεγάλα κατασκευαστικά έργα περιορίζονται σε πολλά μέρη του κόσμου λόγω της αύξησης του κόστους κατασκευής, της αύξησης των επιτοκίων και της έλλειψης εργατικού δυναμικού, η Ελλάδα βρίσκεται σε μια ασυνήθιστα ισχυρή οικονομική κατάσταση, αναφέρεται.

Στο δρόμο για την αναβάθμιση του υφιστάμενου αποθέματος

Η αυξανόμενη ζήτηση για ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών εκτιμάται ότι τελικά θα συντελέσει και στην αναβάθμιση του υφιστάμενου αποθέματος, το οποίο, αν δεν προσαρμοστεί στις νέες απαιτήσεις, θα απαξιωθεί περαιτέρω. Ωστόσο, η αγορά ακινήτων θα συνεχίσει να βρίσκεται υπό την πίεση του αυξημένου πληθωρισμού και των επιτοκίων, της περιορισμένης χρηματοδότησης, του υψηλού κόστους ενέργειας και υλικών και της ευρύτερης γεωπολιτικής αβεβαιότητας.

Σύμφωνα με την ΤτΕ οι συνθήκες αυτές, σε συνδυασμό με την καθοδική διόρθωση των αξιών που ήδη συντελείται διεθνώς, εκτιμάται ότι θα στρέψουν το επενδυτικό ενδιαφέρον προς βιώσιμες επενδύσεις και προς ακίνητα με χαμηλότερο κόστος λειτουργίας, μεγαλύτερη ευελιξία και επίπεδα ποιότητας που θα διασφαλίζουν την αποκόμιση εισοδήματος και υπεραξιών για μεγάλο χρονικό ορίζοντα.

Η ελληνική αγορά ακινήτων, παρουσιάζοντας σημαντικές ιδιαιτερότητες σε σχέση με τις υπόλοιπες αγορές ακινήτων της Ευρώπης, εκτιμάται ότι θα συνεχίσει να διατηρεί την ελκυστικότητά της, ειδικά για το υψηλών προδιαγραφών απόθεμά της

Ποια ακίνητα προτιμούν οι αγοραστές με βάση τα τετραγωνικά

Ακίνητα εμβαδού άνω των 75 τετραγωνικών μέτρων προτιμά ένας στους δύο αγοραστές στην Ελλάδα, επιβεβαιώνοντας ουσιαστικά την τάση που έχει ξεκινήσει να επικρατεί τα τελευταία χρόνια σε ολόκληρη την επικράτεια μετά τη σταδιακή έξοδο της χώρας από τη δημοσιονομική κρίση και τα μνημόνια.

Τα στοιχεία που καταγράφονται στην ετήσια έρευνα της RE/MAX Ελλάς, αναφέρουν ότι η αγορά Real Estate στην Ελλάδα ακολουθεί από κοντά τις διεθνείς τάσεις, όπου οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές προτιμούν μεγαλύτερες κατοικίες με σκοπό την ιδιοκατοίκηση. Από την άλλη, κανείς δεν μπορεί να παραβλέψει το γεγονός ότι εξακολουθεί να παραμένει έντονο το αγοραστικό ενδιαφέρον και για κατοικίες μικρότερου εμβαδού, καθώς δίνουν τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες τους να τα εκμισθώσουν αποκομίζοντας σημαντικές αποδόσεις.

Πιο αναλυτικά, όπως προκύπτει από τα στοιχεία ολοκληρωμένων πωλήσεων ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν το 2022 πανελλαδικά από το δίκτυο της RE/MAX Ελλάς, «πρωταθλητές» στη ζήτηση αναδεικνύονται κατοικίες με εμβαδόν από 76 έως 100 τετραγωνικά μέτρα καθώς για κάθε 100 αγοραπωλησίες οι 27 αφορούσαν τα συγκεκριμένα τετραγωνικά.

Ακολουθούν ακίνητα εμβαδού από 51 έως 75 τετραγωνικά μέτρα καθώς το 23,6% των αγοραστών επέλεξαν το συγκεκριμένο εύρος τετραγωνικών, ενώ 1 στους 5 αγοραστές προτίμησε ακίνητα από 101 έως 150 τετραγωνικά μέτρα.

Από την άλλη, πολύ μεγάλα ακίνητα άνω των 151 τετραγωνικά μέτρων επέλεξαν, σύμφωνα με τα στοιχεία της RE/MAX Ελλάς, μόλις 11 στους 100 αγοραστές, ενώ τα μικρότερα ακίνητα εμβαδού έως 50 τετραγωνικά μέτρα, βάσει των αγοραπωλησιών που πραγματοποιήθηκαν το περασμένο έτος, επέλεξαν 17 στους 100 αγοραστές.

Στην Αττική, ένας στους τρεις αγοραστές προτίμησαν ακίνητα εμβαδού από 76 έως 100 τετραγωνικά μέτρα, ενώ αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι σχεδόν ένας στους τέσσερις αγοραστές επέλεξε κατοικίες από 101 έως 151 τετραγωνικά μέτρα (ποσοστό 23,1% επί του συνόλου).

Την ίδια στιγμή, μικρές κατοικίες εμβαδού έως 50 τετραγωνικά μέτρα επέλεξαν μόλις 11 στους 100 αγοραστές, ενώ τις πολύ μεγάλες κατοικίες άνω των 151 τετραγωνικών μέτρων επέλεξε το 14,5% των αγοραστών.

Όσον αφορά στις κατοικίες εμβαδού από 51 έως 75 τετραγωνικά μέτρα σύμφωνα με τα στοιχεία της RE/MAX Ελλάς, τις επέλεξαν 1 στους 5 αγοραστές.