Ακίνητα: Όταν οι τιμές «πετούν» τα στεγαστικά δάνεια κατρακυλούν

Στην Ελλάδα παρατηρείται ένα μάλλον «παράδοξο» φαινόμενο: η αγορά ακινήτων ανακάμπτει εντυπωσιακά, παρά το γεγονός ότι η στεγαστική πίστη δεν παρουσιάζει αντίστοιχη αύξηση, όπως επισημαίνει η ανάλυση της Eurobank Research.

Η καθαρή επέκταση της στεγαστικής πίστης πέρασε σε αρνητικό έδαφος ήδη από το 2010 ,για πρώτη φορά από τότε που υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία, και διατηρείται εκεί έκτοτε. Αυτό συμβαίνει παρότι οι τράπεζες διαθέτουν υψηλή ρευστότητα και επιζητούν αξιόχρεους δανειολήπτες, ώστε να στηρίξουν την κερδοφορία τους σε ένα περιβάλλον διαρκώς μειούμενων επιτοκίων.

Σήμερα, η Ελλάδα κατατάσσεται στην τελευταία θέση μεταξύ των χωρών της Ευρωζώνης ως προς το ύψος του ανοιχτού στεγαστικού δανεισμού σε αναλογία με το ΑΕΠ ,μόλις στο 11% του ΑΕΠ, έναντι διάμεσου 31% για την ευρωζώνη.

Από τον «χρυσό αιώνα» στην ύφεση της πιστωτικής επέκτασης

• 2003–2009: Εκταμιεύτηκαν συνολικά 78,6 δισ. € στεγαστικά δάνεια (ετήσιος μέσος όρος 11,2 δισ. €), πριν ξεσπάσει η ελληνική κρίση.
• 2010–2024: Οι συνολικές εκταμιεύσεις δεν ξεπέρασαν τα 30,5 δισ. € (περίπου 2 δισ. € ετησίως). Μάλιστα, την περίοδο 2015–2020 η ροή παρέμεινε κάτω από 1 δισ. € ετησίως· παρότι μετά το 2019 υπήρξε ανάκαμψη +129%, το 2024 έφτασε μόλις τα 1,4 δισ. € —83% χαμηλότερα από τον προ κρίσης μέσο όρο.

Οι λόγοι του «παραδόξου»

1. Αυξημένη τιμή κατοικίας και γενικός πληθωρισμός

• Το 2024 συνέχισε για έβδομο διαδοχικό έτος την άνοδο των τιμών διαμερισμάτων (+70,1% σωρευτικά) και τα τρόφιμα «εκτοξεύτηκαν» κατά πάνω από 30% μεταξύ 2020–2024.
• Οι υψηλές τιμές και το γενικότερο κόστος διαβίωσης αποθαρρύνουν νοικοκυριά από το να αναλάβουν μακροχρόνιες υποχρεώσεις.

2. Προσφορά κατοικιών και ζήτηση εξωτερικού

Η περιορισμένη εγχώρια προσφορά, σε συνδυασμό με αυξημένο ενδιαφέρον από ξένους αγοραστές, πιέζει ανεβαθμολογικό τα πιο «φτηνά» ακίνητα, που συνήθως χρηματοδοτούνταν με δάνειο.

3. Σύνθετες και χρονοβόρες διαδικασίες

Οι γραφειοκρατικές καθυστερήσεις στις μεταβιβάσεις, ιδίως όταν εμπλέκονται επιδοτούμενα κρατικά προγράμματα (π.χ. «Σπίτι μου Ι & ΙΙ»), οδηγούν πωλητές να προτιμούν αγοραστές με μετρητά.

4. Στενότερα τραπεζικά κριτήρια

Από το 2008 και μετά, μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση και κυρίως με την έναρξη της ελληνικής κρίσης το 2010, τα πιστωτικά όρια σφίγγουν συνεχώς.

Η εφαρμογή των κανόνων του Basel III και η λειτουργία του Ενιαίου Εποπτικού Μηχανισμού (SSM) έχουν επιβάλλει αυστηρότερες προδιαγραφές.

5. Ψυχολογικό «αποτύπωμα» κρίσης

Η εμπειρία υψηλών μη εξυπηρετούμενων δανείων και οι capital controls του 2015 έχουν δημιουργήσει διατηρήσιμη καχυποψία απέναντι στο τραπεζικό σύστημα, περιορίζοντας τη ζήτηση.

Συμπέρασμα

Η ισχυρή ανάκαμψη των τιμών κατοικίας στην Ελλάδα ,χωρίς αντίστοιχη αύξηση της στεγαστικής πίστης, οφείλεται τόσο σε δομικούς παράγοντες (υψηλές τιμές, έλλειψη προσφοράς, γραφειοκρατία) όσο και σε μεταβολές στο τραπεζικό κόσμο (αυστηρότερα κριτήρια, ψυχολογία κρίσης). Το αποτέλεσμα είναι η χρηματοδότηση των περισσότερων αγοραπωλησιών με ίδια κεφάλαια, παρά με δάνειο, ακόμη και σε περίοδο χαμηλών επιτοκίων.