Πόσο κοστίζει να χτίσει κανείς σπίτι: Μετά τα ακίνητα την ανιούσα παίρνουν και τα οικόπεδα

Η αγορά ακινήτων επανέρχεται δυναμικά, με τα οικόπεδα να αποκτούν κεντρικό ρόλο στον σχεδιασμό και την υλοποίηση επενδυτικών σχεδίων.

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Οικοπέδων για την Αττική της GEOAXIS property & Valuatios services. εμπεδώνεται το θετικό πρόσημο και η αύξηση των αξιών οικοπέδων και το 2025, αφού και στις πέντε περιοχές μελέτης εντός λεκανοπεδίου καταγράφεται για έβδομη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης. Η αύξηση μετρήθηκε κατά μέσο όρο σε 5,60% σε σχέση με το 2024 και σε 15,06% σε σχέση με το 2023, φανερώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς. Σε βάθος δεκαετίας, οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο αφού καταγράφεται αύξηση 40,25%, κατά μέσο όρο.

Μεσοπρόθεσμη τάση

Σύμφωνα με την GEOAXIS, η άνοδος των αξιών οικοπέδων στην Αττική όπου επικεντρώνεται η έρευνα, αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση, προδικάζοντας ίσως την κορύφωση του κύκλου. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την ζήτηση γης, άρα και την οικοδομική δραστηριότητα.

Μεγάλα στοιχήματα αποτελούν ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των Βορείων προαστίων. Ο περιορισμός των ευεργετημάτων του ΝΟΚ δεν ευνοεί τους εργολάβους και τους τελικούς χρήστες, αν και θεωρούμε πως επαναφέρει την ομαλότητα στην αλυσίδα της οικοδομικής δραστηριότητας.

Δεκαετία 2016-2025

Ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης που προχωρήσαμε μεταξύ 2016 και 2025. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων τα οικόπεδα δείχνουν μια αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στην φάση της πτώσης όσο και στην φάση της ανόδου. Η τάση της 10ετίας δείχνει καθαρά ότι βρισκόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε μια νέα κορύφωση. Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο επίπεδο της δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 40,25% σε σχέση με το 2016, για τις πέντε τοπικές αγορές. Τη μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (46,02%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 στον Δήμο Αθηναίων, περιοχή Αμπελοκήπων, και τη μικρότερη αύξηση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 στο Περιστέρι (35,43%).

Αναλυτικότερα, η εξέλιξη των τιμών πώλησης κατοικιών ανά τετραγωνικό μέτρο (ευρώ/τ.μ.) σε έξι περιοχές της Αττικής για την περίοδο 2016-2025:

•Αμπελόκηποι: Η τιμή αυξήθηκε από 1.784 ευρώ/τ.μ. το 2016 σε 2.605 ευρώ/τ.μ. το 2025, σημειώνοντας τη μεγαλύτερη αύξηση μεταξύ των περιοχών.

•Μαρούσι: Από 650 ευρώ/τ.μ. το 2016, η τιμή φτάνει τα 935 ευρώ/τ.μ. το 2025, με πιο ήπιους ρυθμούς ανόδου.

•Παλαιό Φάληρο: Από 1.188 ευρώ/τ.μ. το 2016, οι τιμές φτάνουν τα 1.621 ευρώ/τ.μ. το 2025, με σταθερή αυξητική τάση.

•Περιστέρι: Οι τιμές ξεκινούν από 714 ευρώ/τ.μ. το 2016 και φτάνουν τα 967 ευρώ/τ.μ. το 2025, παρουσιάζοντας επίσης ήπια αλλά σταθερή αύξηση.

•Χολαργός: Από 929 ευρώ/τ.μ. το 2016, οι τιμές αγγίζουν τα 1.296 ευρώ/τ.μ. το 2025.

Ο Συντελεστής Δόμησης (ΣΔ) κάθε περιοχής, με υψηλότερο στους Αμπελόκηπους (3,6) και χαμηλότερο στο Μαρούσι (0,8). Οι αυξήσεις στις τιμές πώλησης αποτυπώνουν την αυξανόμενη ζήτηση και τις μεταβολές στην αγορά ακινήτων ανά περιοχή.

Συμπεράσματα έρευνας 2025 - Σύγκριση αξιών με 2024

Μεταξύ του 2ου τριμήνου 2025 και του 2ου τριμήνου 2024 καταγράφεται αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης οικοπέδων σε ένα μέσο όρο της τάξης του 5,60% και για τις πέντε τοπικές αγορές που παρακολουθούμε. Η μεγαλύτερη αύξηση (7,22%) παρατηρείται στα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 στον Χολαργό, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2025 να διαμορφώνεται στα 1.296 ευρώ/τ.μ., από 1.209 ευρώ/τ.μ. πέρσι.

Ακολουθεί η περιοχή των Αμπελοκήπων του Δήμου Αθηναίων με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 να καταγράφουν αύξηση 6,09% (στα 2.605 ευρώ/τ.μ., από 2.455 ευρώ/τ.μ.). Έπονται η περιοχή του Περιστερίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 καταγράφουν αύξηση 6,07% (στα 967 ευρώ/τ.μ. από 912 ευρώ/τ.μ.) και το Παλαιό Φάληρο όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 καταγράφουν αύξηση 4,77% (στα 1.621 ευρώ/τ.μ. από 1.547 ευρώ/τ.μ.). Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή του Αμαρουσίου με οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 να αυξάνονται 3,91% (στα 935 ευρώ/τ.μ. από 900 ευρώ/τ.μ.).

Όλες οι αξίες που αναφέρονται στο Παρατηρητήριο είναι διάμεσες και αφορούν σε απολύτως τυπικά οικόπεδα. Είναι προφανές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς τη θέση, την προβολή, τη θέα αλλά και την επιφάνεια, βρίσκονται στο επάνω όριο του δείγματος, με αξίες πολλές φορές μέχρι και 25% υψηλότερες.

Διάμεσες επιφάνειες οικοπέδων προς πώληση

Το Περιστέρι (204 τ.μ.) και οι Αμπελόκηποι (209 τ.μ.) καταγράφουν μικρότερα οικόπεδα συγκριτικά με τον Χολαργό (405 τ.μ.), το Παλαιό Φάληρο (380 τ.μ.) και το Μαρούσι (337 τ.μ.). Είναι φανερό ότι αδόμητα οικόπεδα επιφανείας του ενός στρέμματος είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ σε πλείστες των περιπτώσεων τα οικόπεδα αυτά έχουν παλαιά σπίτια ή άλλες κατασκευές εντός.

Όπως αναφέρει η GEOAXIS, το ΣτΕ με τις αποφάσεις του αυστηροποίησε την εφαρμογή του ΝΟΚ, θέτοντας σοβαρά νομικά ζητήματα που εστιάζουν στο πραγματικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα και όχι μόνο στους αριθμητικούς περιορισμούς με σκοπό την αλλαγή της φιλοσοφίας στον σχεδιασμό και τη συμβατότητα με τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού (Τ.Π.Σ., Ε.Π.Σ.), όπου αυτά υπάρχουν. Οι επιπτώσεις στον κλάδο της οικοδομής και του real estate γενικότερα προκαλούν αβεβαιότητα σε ιδιώτες, μηχανικούς, κατασκευαστές και θεσμικούς επενδυτές, ειδικά σε περιοχές υψηλής αξίας (π.χ. Αθήνα, τουριστικές περιοχές), όπου το bonus δόμησης καθορίζει την απόδοση μιας επένδυσης.

Παρόλα αυτά, ο κύκλος της υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας που άνοιξε μετά το 2018 συνεχίζεται, αν και με μειούμενη ένταση, καθώς η ζήτηση αδόμητων οικοπέδων ή/και οικοπέδων με παλαιά κτίσματα για την ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων γνωρίζει άνθιση. Βασικές αιτίες που τροφοδοτούν την υφιστάμενη ζήτηση μπορούν να αναζητηθούν:

•Στα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν ικανοποιήθηκαν λόγω οικονομικής κρίσης την τελευταία δεκαπενταετία,

•Στην άμεση διάθεση κεφαλαίου (υψηλή ρευστότητα) παράλληλα με την ύπαρξη αδήλωτων εισοδημάτων από τη μεσαία τάξη,

•Στη νέα πραγματικότητα για εργασία από το σπίτι,

•Στην ποιοτική και τεχνολογική απαξίωση μεγάλου αριθμού κατασκευών πριν το 1980,

•Στην ένταξη των διαμερισμάτων στα επενδυτικά προϊόντα,

•Στη δυνατότητα επίτευξης αποδόσεων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, και

•Στη διάθεση για διασπορά επενδυτικού ρίσκου μέσω αγοράς ακινήτων.

Ταυτόχρονα, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη, καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης. Σήμερα ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 5-5,5%.

Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές αντανακλάται στον Δείκτη Τιμών Υλικών Νέων Κτηρίων. Ο μέσος δείκτης του δωδεκαμήνου Απριλίου 2024 - Μαρτίου 2025, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του δωδεκαμήνου Απριλίου 2023 - Μαρτίου 2024, παρουσίασε αύξηση 5,1%, έναντι αύξησης 6,6% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων προηγούμενων δωδεκάμηνων.

Τα βασικά στάδια ανάπτυξης και οι κυρίαρχες τάσεις

Η υλοποίηση όμως ενός επενδυτικού σχεδίου στον χώρο των ακινήτων απαιτεί προγραμματισμό, τεχνική επάρκεια και επιχειρηματική οργάνωση. Από την αγορά του οικοπέδου μέχρι την τελική του αξιοποίηση, κάθε στάδιο κρίνεται από την ακρίβεια στον σχεδιασμό και την ικανότητα εκτέλεσης. Για τον επενδυτή, η ορθή διαχείριση της διαδικασίας είναι καθοριστική για την απόδοση του έργου.

Ειδικότερα, όπως επισημαίνεται από την κατασκευαστική εταιρεία ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, η δομή ενός σύγχρονου επενδυτικού project στον τομέα των ακινήτων ακολουθεί πλέον πέντε βασικά στάδια:

1.Ανάλυση επενδυτικού πλάνου & αρχιτεκτονικός σχεδιασμός. Η πρώτη φάση περιλαμβάνει τη στρατηγική προσέγγιση: ανάλυση δυνατοτήτων του οικοπέδου, μελέτη αγοράς, αρχιτεκτονικές λύσεις που απαντούν στις ανάγκες του ακινήτου.

2.Αδειοδότηση & προετοιμασία εργοταξίου. Από τις άδειες και τις εγκρίσεις μέχρι τη χωροθέτηση εργοταξίου, απαιτείται εμπειρία και καλός χειρισμός του γραφειοκρατικού πλαισίου.

3.Κατασκευή βάσει αυστηρών ποιοτικών προδιαγραφών. Το έργο πρέπει να υλοποιείται βάσει πιστοποιημένων υλικών, με σταθερότητα στον χρόνο και συνεχή ποιοτικό έλεγχο.

4.Παράδοση με πλήρη τεχνική & εμπορική τεκμηρίωση. Όταν το έργο ολοκληρώνεται, δεν παραδίδεται απλώς το κλειδί. Παραδίδονται φάκελοι, τεχνικές ταυτότητες, εγγυήσεις, ψηφιακή τεκμηρίωση και πλήρης εικόνα για τη μελλοντική διαχείριση.

5.Υποστήριξη στην απόδοση της επένδυσης. Το τελικό στάδιο περιλαμβάνει συμβουλευτική και υποστήριξη στην αξιοποίηση του ακινήτου: από την ενοικίαση ή πώληση μέχρι τα σενάρια εμπορικής εκμετάλλευσης.

Πέντε πρακτικές συμβουλές

Με βάση την εμπειρία του κλάδου, αλλά και στοιχεία που παρουσιάζει η εταιρεία ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, που διαθέτει ένα ευρύ χαρτοφυλάκιο από κτήρια κατοικιών, επαγγελματικούς χώρους και ξενοδοχειακά και τουριστικά καταλύματα, οι επενδυτές που επιλέγουν να «χτίσουν» σε σταθερές βάσεις θα πρέπει να δώσουν έμφαση στα εξής:

•Ξεκάθαρο κοστολόγιο από την αρχή. Κλειδωμένα κόστη για κάθε φάση, χωρίς αποκλίσεις και αιφνιδιασμούς, είναι βασική προϋπόθεση για βιώσιμη επένδυση.

•'Αμεση κινητοποίηση εργοταξίου. Ο χρόνος είναι χρήμα. Η ύπαρξη ετοιμοπόλεμου δικτύου συνεργείων και προμηθευτών είναι κρίσιμη για την τήρηση του χρονοδιαγράμματος.

•Πληρωμές βάσει επιβεβαιωμένης προόδου. Σταδιακές πληρωμές που αντιστοιχούν σε πιστοποιημένα στάδια εργασιών ενισχύουν τη διαφάνεια και μειώνουν τον επενδυτικό κίνδυνο.

•Ποιότητα υλικών με πιστοποιήσεις. Από τα κουφώματα μέχρι τις σωληνώσεις, τα υλικά πρέπει να έχουν τεχνικές προδιαγραφές που τεκμηριώνονται. Δεν είναι κόστος — είναι επένδυση.

•360° διαχείριση και σενάρια απόδοσης. Μια καλή εταιρεία δεν είναι απλώς εργολάβος, αλλά συνεργάτης. Παρέχει σενάρια αξιοποίησης, συμβουλευτική και στρατηγική υποστήριξη μέχρι το τέλος.