Αγορά ακινήτων: Σε ποια κτίρια εντοπίζονται αυξημένη ζήτηση και προοπτικές ανάπτυξης - Ποιος είναι η στάση των ξένων επενδυτών
Στο επίκεντρο της επόμενης ημέρας μετά την πανδημία βρίσκονται οι εξελίξεις στην αγορά ακινήτων στη χώρα μας, ένας κλάδος που έδειξε ιδιαίτερη ανθεκτικότητα στη διάρκεια των τελευταίων 12 μηνών.
Είναι χαρακτηριστικό ότι σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος παρατηρήθηκε αύξηση 4,2% στις τιμές των ακινήτων το 2020, μετά από αύξηση 7,9% που καταγράφηκε το 2019. Η αύξηση των τιμών το τέταρτο τρίμηνο του 2020 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019 ήταν 2% για τα «νέα» διαμερίσματα, ηλικίας έως 5 ετών, και 3% για τα «παλαιά», ηλικίας άνω των 5 ετών. Για το 2020, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα «νέα» διαμερίσματα ήταν 4,7%, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα «παλαιά» διαμερίσματα ήταν 3,9% το 2020. Ποιες όμως είναι οι τάσεις στους επιμέρους κλάδους της αγοράς ακινήτων; Στα μεγάλα επενδυτικά ακίνητα αλλά και στα αστικά ακίνητα που ενδιαφέρουν χιλιάδες πολίτες;
Aύξηση του αποθέματος των ακινήτων σε τομείς που επλήγησαν
Στη διάρκεια της δεκαετούς οικονομικής κρίσης, όπως επισημαίνει στο ΑΠΕ - ΜΠΕ, ο Γεώργιος Ι. Κορμάς, διευθύνων σύμβουλος της Πειραιώς Real Estate, επικεφαλής του Group Real Estate και ανώτερος γενικός διευθυντής της Τράπεζας Πειραιώς, η αγορά ακινήτων υπέστη σημαντική καθίζηση, κυρίως μέσω της μείωσης των συναλλαγών, της πτώσης των τιμών έως και 40%, καθώς και της ανυπαρξίας νέων αναπτύξεων. «Θα εκφράσω όμως μια "αιρετική" όσο και αισιόδοξη άποψη ότι η οικονομική κρίση συνέβαλλε εν μέρει και στην ορθολογική ανάπτυξη τού Ελληνικού τομέα real estate. Αυτό επιτεύχθηκε μέσω της δημιουργίας μεγάλου αποθέματος ακινήτων για διάθεση, κυρίως σε επιχειρήσεις που θα τα χρησιμοποιήσουν για την εκπλήρωση των επιχειρηματικών τους στόχων, αλλά και της διατήρησης των τιμών σε πολύ ανταγωνιστικά επίπεδα σε σχέση με γειτονικές χώρες της Μεσογείου».
«Οι συνέπειες της πανδημίας στην οικονομία αναμένεται να επιφέρουν νέα αύξηση του αποθέματος των ακινήτων προερχόμενα από τους τομείς που επλήγησαν σημαντικά όπως ο τουρισμός, η εστίαση και το λιανεμπόριο. Η αγορά των ακινήτων την επόμενη μέρα θα συνεχίσει την ανοδική πορεία που είχε μέχρι το Μάρτιο του 2020, πιάνοντας το νήμα από εκεί που το άφησε. Μαζί με τον τουρισμό, η αγορά της ακίνητης περιουσίας θα επιφέρει εντυπωσιακά οικονομικά αποτελέσματα, τόσο στους ιδιοκτήτες που θα δουν την αξία της περιουσίας τους να αυξάνεται, όσο και συνολικά για τη χώρα», εκτιμά το επιτελικό στέλεχος του ομίλου της Τράπεζας Πειραιώς, με βάση τα στοιχεία που διαθέτει.
Σε ζήτηση μικροί αποθηκευτικοί χώροι - Βιοκλιματιστικά κτίρια
Σε ερώτηση ποιοι συγκεκριμένοι επιμέρους τομείς της ανάπτυξης ακινήτων έχουν τις μεγαλύτερες προοπτικές ανάπτυξης ο κ. Κορμάς αναφέρει ότι η πανδημία θα επιφέρει σημαντικές ανακατατάξεις στη σημαντικότητα των τομέων της ακίνητης περιουσίας. «Οι αποθηκευτικοί χώροι είναι μια κατηγορία ακινήτων που βγαίνει σημαντικά ωφελημένη από την πανδημία λόγω της σημαντικότατης αύξησης του ηλεκτρονικού εμπορίου, με το νέο στοιχείο να είναι η αύξηση της ζήτησης για μικρούς αποθηκευτικούς χώρους, μέσα ή κοντά στις μεγάλες πόλεις που θα δίνουν λύση στο πρόβλημα που ονομάζεται τελευταίο μίλι (last mile), δηλαδή την αποστολή των προϊόντων από το κέντρο διανομής στον τελικό χρήστη. Επίσης, θα παρατηρήσουμε αύξηση της ζήτησης για βιοκλιματικά κτίρια, κυρίως γραφεία με ολοκληρωμένα συστήματα εξαερισμού, σε κεντρικούς οδικούς άξονες με καλές προσβάσεις και μεγαλύτερα οικιστικά με διαθέσιμους χώρους για τηλεργασία».
Απαντώντας στο ερώτημα ποια θα είναι τα χαρακτηριστικά των ακίνητων που θα έχουν ζήτηση ο Γιώργος Κορμάς επισημαίνει ότι «το κτιριακό απόθεμα στην Ελλάδα στο μεγαλύτερο ποσοστό του είναι άνω των 30 ετών, κατασκευασμένο με ξεπερασμένες κτιριακές προδιαγραφές και δε συνάδει με τις νέες απαιτήσεις για αστικές αναπτύξεις φιλικές προς το περιβάλλον, με χαμηλό ενεργειακό αποτύπωμα». «Η πανδημία απέδωσε μια εικόνα του μέλλοντος και στη χρήση, άρα και στη ζήτηση των αστικών ακινήτων. Η τηλεργασία, η οποία θα παραμείνει για πολλούς λόγους και την επόμενη ημέρα, τουλάχιστον στη λογική ενός υβριδικού μοντέλου εργασίας, έδειξε την ανάγκη για μεγαλύτερα οικιστικά ακίνητα όπου θα δίδεται η δυνατότητα απομόνωσης μεταξύ των διαφορετικών μελών των νοικοκυριών. Ακόμη έδειξε ότι είναι δυνατό να διαμένει κάποιος εκτός των μεγάλων πόλεων απολαμβάνοντας μεγαλύτερα, φθηνότερα και πιο κοντά στη φύση οικιστικά ακίνητα και ταυτόχρονα παρέχοντας τις υπηρεσίες του με παραγωγικό τρόπο, αναφέρει ο κ.Κορμάς, επισημαίνοντας ότι η Πειραιώς Real Estate μέσω της εμπειρίας της και της συνεχούς συλλογής και επεξεργασίας δεδομένων, είναι σε θέση να παρέχει ένα ανταγωνιστικό προϊόν σε όλο το φάσμα της ακίνητης περιουσίας.
Καθοριστική η συνεργασία όλων των πλευρών στην διαδικασία αγοραπωλησίας - Φαινόμενο «ελατήριο»
Ο Αλέξανδρος Δεμερτζής, σύμβουλος ακινήτων με εξειδίκευση στις αγοραπωλησίες ακινήτων σε premium περιοχές της Αθήνας και των προαστίων επισημαίνει ότι στην διάρκεια των τελευταίων μηνών παρατηρείται ιδιαίτερα αυξημένη ζήτηση για αστικά ακίνητα αξίας σε περιοχές όπως του κέντρου πέριξ του προεδρικού Μεγάρου καθώς και σε προάστια όπως η Φιλοθέη, το Ψυχικό το Κεφαλάρι κλπ. Η ζήτηση ξεκίνησε και για επενδυτικούς σκοπούς λίγο μετά την έναρξη της πανδημίας καθώς υπήρχε προοπτική ότι οι τιμές θα υποχωρήσουν και τους τελευταίους μήνες έχει κορυφωθεί με αποτέλεσμα οι τιμές των ακινήτων σε πολλές premium περιοχές του ς ευρύτερου γεωγραφικού χώρου της πρωτεύουσας να έχουν εκτοξευθεί. Η ζήτηση παρατηρείται κυρίως από Έλληνες υψηλής εισοδηματικής τάξης και από κατασκευαστές που μετά από χρόνια έχουν εμφανιστεί πολύ δυναμικά, ενώ ξένοι ενδιαφερόμενοι που εκδήλωναν και πραγματοποιούσαν αγορές πριν την πανδημία κρατούν στάση αναμονής καθώς δεν μπορούν να ακολουθήσουν τα επίπεδα των τιμών πώλησης. Ο Αλέξανδρος Δεμερτζής εκτιμά επίσης ότι θα υπάρξει έντονη κινητικότητα και για αστικά ακίνητα στις περιοχές που θα ξεκινήσουν αναπλάσεις όπως στην περιοχή του Ελληνικού τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους ενδιαφερόμενους.
Στάση αναμονής από ξένους
O κ. Δεμερτζής αποδίδει την στάση αναμονής των ξένων στο γεγονός ότι ειδικά στα μικρότερα ακίνητα που απευθύνονται σε αγοραστές για visa, δεν μπορούν να ταξιδέψουν, ειδικά οι Κινέζοι που αποτελούσαν ένα μεγάλο μερίδιο της αγοράς. Ορισμένοι, αλλά λίγοι σε αριθμό προχωρούν σε αγορές με virtual viewing αλλά σίγουρα στην αγορά αυτή αναμένεται να παρουσιαστεί το φαινόμενο «ελατήριο» όταν ξεκινήσουν με κανονικούς ρυθμούς τα αεροπορικά ταξίδια και όχι με τους σημερινούς αυστηρούς περιορισμούς. Μεγάλη επίσης άνοδος στη ζήτηση παρατηρείται και στην αγορά παραθαλάσσιων κατοικιών όλων των κατηγοριών σε νησιά κυρίως, καθώς μετά την εμπειρία της πανδημίας πολλοί επιζητούν ασφαλέστερες διακοπές στη δική τους κατοικία. Και εδώ θα λειτουργήσει το φαινόμενο «ελατήριο» για τον ίδιο λόγο με την επιστροφή στην κανονικότητα στα αεροπορικά ταξίδια.
Γενικότερα, επισημαίνει ότι παρατηρείται μια άνοδος στις τιμές πώλησης των ακινήτων. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει τα Εξάρχεια τείνουν να αποκτήσουν τιμές Κολωνακίου και η Ομόνοια τιμές Εξαρχείων πριν την πανδημία. Το ζητούμενο και το ερωτηματικό είναι εάν οι τιμές αυτές που τίθενται από τους πωλητές θα μπορούν να έχουν ανταπόκριση και για πόσο χρονικό διάστημα από τους υποψήφιους αγοραστές. Προσδιορίζει ότι σε περίπου ένα εξάμηνο με ένα χρόνο από σήμερα οι τάσεις θα έχουν πάρει ένα σαφή δρόμο.
Ο κ. Δεμερτζής δίνει έμφαση και στην συνεργασία που θα πρέπει να έχουν όλες οι πλευρές στη διαδικασία αγοραπωλησίας ενός ακινήτου προκειμένου να ολοκληρωθεί με επιτυχία. Υποψήφιοι αγοραστές και πωλητές θα πρέπει να λαμβάνουν την γνώμη των επαγγελματιών συμβούλων του κλάδου ακινήτων προκειμένου τα επίπεδα τιμών να διατηρηθούν σε λογικά επίπεδα και να μην οδηγηθούμε σε υπερβολές που δεν είναι προς το συμφέρον καμίας πλευράς.
Υλοποιούνται οι συμφωνίες πώλησης - Διαφοροποίηση ανάκαμψης ανάλογα με το ακίνητο
Από την πλευρά του ο Κωνσταντίνος Γεωργιάκος, γενικός διευθυντής της Intrum REO επισημαίνει ότι τα πρώτα σημάδια στην αγορά ακινήτων δείχνουν ότι το ενδιαφέρον διατηρείται σημαντικό με αξιόλογες συμφωνίες πώλησης που έχουν δρομολογηθεί, να υλοποιούνται ενώ παραμένει στραμμένο σε ειδικού τύπου ακίνητα και σε συγκεκριμένες περιοχές, ιδιαίτερα στα αστικά κέντρα.
Αναφερόμενος στους επιμέρους τομείς της ανάπτυξης ακινήτων ο κ. Γεωργιάκος επισημαίνει ότι «οι επιπτώσεις της πανδημίας στο σύνολο της κτηματαγοράς δεν είναι ενιαίες και οι ρυθμοί ανάκαμψης θα διαφοροποιηθούν ανάλογα με το είδος, τη θέση και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων». Επισημαίνει επίσης μεταξύ άλλων ότι «παρατηρούμε ότι παρόλο που η πανδημία έδειξε ότι πολλοί μπορούν να εργάζονται από οπουδήποτε, τόσο οι άνθρωποι όσο και οι επιχειρήσεις εξακολουθούν να θέλουν να βρίσκονται κοντά στις βασικές υποδομές, τις κοινωνικές δραστηριότητες αλλά και την εύκολη πρόσβαση σε ιατροφαρμακευτική περίθαλψη. Το ενδιαφέρον, λοιπόν, στρέφεται σε κατοικίες σύγχρονων προδιαγραφών στα προάστια των μεγάλων πόλεων, Αθήνας και Θεσσαλονίκης, που είναι πιο αραιοκατοικημένα και έχουν υψηλότερη αναλογία κοινόχρηστων χώρων και πρασίνου ανά κάτοικο».
«Ακόμη υπάρχει έντονο ενδιαφέρον για μικρότερα κτίρια logistics με εγγύτητα στις πόλεις για την εξυπηρέτηση των άμεσων αναγκών διανομής (last mile). Το μέλλον των ποιοτικών logistics, που συγκεντρώνουν καλά χαρακτηριστικά θέσης, προσβασιμότητας και μεγέθους, προδιαγράφεται θετικό στον ορατό ορίζοντα με τις ΑΕΕΑΠ να έχουν ήδη προχωρήσει σε σημαντικές τοποθετήσεις. Σήμερα οι ετήσιες αποδόσεις για prime logistics προσεγγίζουν το 8,5%. Σε αυτό το πλαίσιο θεωρούμε ότι η αύξηση της ζήτησης σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά σύγχρονων αποθηκευτικών χώρων θα επιταχύνει την περαιτέρω άνοδο των τιμών τους».
Όπως αναφέρει ο κ. Γεωργιάκος, αντιλαμβανόμενη τις προκλήσεις της αγοράς, η Intrum Hellas δημιούργησε την Intrum REO Solutions, την πρώτη εταιρεία διαχείρισης ακινήτων που επενδύει σε συστήματα λογισμικού, digital marketing και καταρτισμένο ανθρώπινο δυναμικό με στόχο, έχοντας εξασφαλίσει και την απόλυτη στήριξη του ομίλου σε πόρους και τεχνογνωσία, να προσφέρει λύσεις μέσω ενός one-stop-shop υψηλών προδιαγραφών.
