Καταπατημένα Δημοσίου: Ποιοι και πώς μπορούν να αποκτήσουν τίτλους ιδιοκτησίας

Ανοίγει ο δρόμος για την εξαγορά πάνω από 89.000 καταπατημένων εκτάσεων του Δημοσίου και την απόκτηση τίτλων ιδιοκτησίας καθώς το Υπουργείο Οικονομικών προχωρά στην ενεργοποίηση μέχρι το τέλος Φεβρουαρίου της ηλεκτρονικής πλατφόρμας για την υποβολή των αιτήσεων από τους δικαιούχους και οι παραχωρήσεις να ξεκινήσουν το Μάρτιο.

Με νέα ρύθμιση θα υπάρξει οριστική λύση στο «Γόρδιο δεσμό» με τα χιλιάδες καταπατημένα από ιδιώτες ακίνητα του Δημοσίου ενώ στα κρατικά ταμεία αναμένεται να εισρεύσουν 500 εκατ. ευρώ σε βάθος πέντε ετών. 

Δυνατότητα εξαγοράς έχουν όσοι κατέχουν καταπατημένα κτήματα ή κτίσματα για πάνω από 30 έτη και το ύψος του τιμήματος καθορίζεται με βάση την αντικειμενική τιμή ενώ μειώνεται έως κι 80% ανάλογα με την χρόνο κατοχής, την «κοινωνική ταυτότητα», το ύψος του εισοδήματος και το είδος του ακινήτου. Η εξόφληση μπορεί να γίνει σε έως 60 μηνιαίες δόσεις με ελάχιστο ποσό τα 100 ευρώ. Ωστόσο υπάρχουν περιορισμοί στην έκταση των καταπατημένων κτημάτων που μπορούν εξαγορασθούν.

Αναλυτικότερα με βάση το νόμο οι δικαιούχοι, το ύψος και η διαδικασία πληρωμής του τιμήματος καθώς και οι κυρώσεις είναι οι ακόλουθες:

Τα κριτήρια

Εξαγορά ακινήτων του Δημοσίου μπορεί να γίνει εφόσον ο ιδιώτης έχει στην κατοχή του το ακίνητο τουλάχιστον για 30 χρόνια η αν υπάρχουν τίτλοι αγοράς ή ιδιοκτησίας και κτίσματα προ του 1992. Επίσης με κατοχή τουλάχιστον 40 χρόνια εφόσον υπάρχει κτίσμα (που αποτελεί και μοναδική κατοικία ή εμπορική εκμετάλλευση -πχ βιοτεχνία- του ιδιώτη) πριν από το 1982. Ο ιδιώτης μπορεί να αποκτήσει τίτλους ιδιοκτησίας μέχρι ένα άρτιο οικόπεδο (για εντός σχεδίου) ή 10 στρέμματα γης (για εκτός σχεδίου).

Προβλέπονται και περιπτώσεις που οι ιδιώτες θα μπορούν να λάβουν και ακόμα μεγαλύτερες εκτάσεις (πχ 20 στρέμματα ή τυχόν μικρό υπόλοιπο που απομένει ανεκμετάλλευτο). Μπορούν να εξαγοράσουν όμως και ακίνητα που περιλαμβάνουν (όχι παραπάνω όμως από το 20% της συνολικής επιφάνειας) εκτάσεις χαρακτηρισμένες ως δασικές ή natura, υπογράφοντας ταυτόχρονα και ρήτρα προστασίας τους. Αν επιχειρήσουν να κτίσουν ή παρέμβουν στις ευαίσθητες αυτές εκτάσεις, τότε η εξαγορά ακυρώνεται και αποβάλλονται από το ακίνητο.

Από την εξαγορά εξαιρούνται από τη ρύθμιση δάση, αρχαιολογικοί χώροι, αιγιαλοί-παραλίες ή παρόχθιες και παραποτάμιες περιοχές που έχουν περιέλθει στην ΕΤΑΔ- Υπερταμείο. Εξαιρέσεις μπορεί να υπάρξουν και μετά από υπόδειξη φορέων υπουργείων, για λόγους εθνικής ή δημόσιας ασφάλειας κλπ. Η υπόδειξη εξαιρέσεων μπορεί να διαρκέσει έως και 6 μήνες από την έναρξη του νόμου.

Το τίμημα

Ως τίμημα εξαγοράς ορίζεται η αντικειμενική αξία του ακινήτου μετά των κτισμάτων του. Εξοφλείται είτε εφάπαξ με έκπτωση 10%, ή τμηματικά σε έως 60 άτοκες μηνιαίες δόσεις, με ελάχιστο ποσόν τα 100 ευρώ μηνιαίως. Σε περίπτωση που ο ιδιώτης εγγραφεί ήδη ως ιδιοκτήτης στο Κτηματολόγιο η έκπτωση ανέρχεται στο 50%.

Οι εκπτώσεις

- για κατοχή πάνω από τα τουλάχιστον 30 ή 40 χρόνια μείωση κατά 1% ανά έτος. Για παράδειγμα, για 90 χρόνια κατοχή η έκπτωση ανέρχεται σε 50%, που είναι και το ανώτατο πλαφόν μείωσης του τιμήματος, λόγω παλαιότητας

- εάν ο αιτών είναι άτομο με αναπηρία 80% και άνω, ή και εάν είναι πρόσωπο που φιλοξενεί περισσότερο από ένα έτος ή επιβαρύνεται φορολογικά από πρόσωπα με την ανωτέρω ιδιότητα, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 60.000 ευρώ: μείωση τιμήματος κατά 30%

-για αναπηρία 67%-79% παρέχεται έκπτωση 20%. Την ίδια έκπτωση έχει και κάθε πρόσωπο που φιλοξενεί περισσότερο από ένα έτος ή επιβαρύνεται φορολογικά από πρόσωπα με την ανωτέρω ιδιότητα, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 18.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 24.000 ευρώ

-για παλιννοστούντες ομογενείς που έχουν εγγραφεί στα μητρώα ή τα δημοτολόγια δήμου ή είναι μόνιμοι κάτοικοι παραμεθόριων περιοχών η μείωση είναι 20%

-για πολύτεκνους η έκπτωση ανέρχεται σε 20% εφόσον το ετήσιο ατομικό τους εισόδημα είναι έως 40.000 ευρώ, ή το ετήσιο οικογενειακό έως 80.000 ευρώ.

- για τρίτεκνους που το ετήσιο ατομικό εισόδημα δεν ξεπερνά τα 25.000 ευρώ ή τα 40.000 το ετήσιο οικογενειακό η μείωση ορίζεται σε 15%

-για μονογονεϊκές οικογένειες έκπτωση 15%

-για μακροχρόνιους ανέργους μείωση 15%

-για δικαιούχους του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος – ΚΕΑ μείωση 20%

-για κτίσμα που βρίσκεται εντός του ακινήτου και αποτελεί την κύρια και μοναδική κατοικία του αιτούντος έκπτωση 20%.

Το χρονοδιάγραμμα πληρωμής και οι κυρώσεις

- Σε περίπτωση που ο αιτών προβαίνει στην εξόφληση του τιμήματος εξαγοράς, εντός ενός μηνός από την κοινοποίηση σε αυτόν του πιστοποιητικού αποδοχής υποβάλλει αποδεικτικό εξόφλησης στην οικεία Κτηματική Υπηρεσία. Σε 15 μέρες το πολύ εκδίδεται η απόφαση εξαγοράς και μεταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο.

- Εάν ο αιτών ζητήσει εξόφληση με δόσεις, εντός ενός μηνός από την εξόφληση της τελευταίας δόσης, υποβάλλει το αποδεικτικό εξόφλησης στην οικεία Κτηματική Υπηρεσία για να λάβει σε 15 μέρες την απόφαση εξαγοράς προκειμένου να ολοκληρωθεί η μεταγραφή.

- Στην περίπτωση που εντός του δημοσίου ακινήτου υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή, ο αιτών, εντός ενός μηνός από την κοινοποίηση του πιστοποιητικού αποδοχής, οφείλει να υποβάλει αίτηση τακτοποίησης και υπαγωγής του στον ν. 4495/2017 (Νόμος Σταθάκη). Ειδικά στην περίπτωση που εντός του δημοσίου ακινήτου υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή, για την έκδοση της απόφασης εξαγοράς απαιτείται, εκτός από το τίμημα εξαγοράς, να εξοφληθεί το πρόστιμο υπαγωγής στον ν. 4495/2017 και να προσκομιστεί στην οικεία Κτηματική Υπηρεσία η βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής στον ν. 4495/2017.

-Αν το τίμημα εξαγοράς δεν εξοφληθεί εφάπαξ η δεν καταβληθεί η πρώτη δόση δεν εκδίδεται απόφαση εξαγοράς και η υπόθεση τίθεται στο αρχείο.

-Για εμπρόθεσμη εξόφληση του τιμήματος εξαγοράς, υποβάλλεται αμελλητί το σχετικό αποδεικτικό καταβολής στην οικεία Κτηματική Υπηρεσία για την άμεση ενημέρωσή της. Οι δόσεις που έχουν καταβληθεί δεν επιστρέφονται, εφόσον δεν υπερβαίνουν το 40% του τιμήματος εξαγοράς, όμως σε βάρος του αιτούντος δεν θα βεβαιώνεται αποζημίωση αυθαίρετης χρήσης για το δημόσιο ακίνητο για το χρονικό διάστημα που αντιστοιχεί στο μη επιστρεφόμενο ποσό.

-Αν ο αιτών δεν διατηρήσει την κύρια και μοναδική του κατοικία ή την άσκηση της δραστηριότητας για χρονικό διάστημα τουλάχιστον 5 ετών από την έκδοση της απόφασης εξαγοράς, τότε επέρχεται η αυτοδίκαιη λήξη ισχύος.

Τα δικαιολογητικά για την αίτηση

Δεκάδες δικαιολογητικά θα πρέπει να υποβάλλουν με την αίτηση οι ενδιαφερόμενοι ενώ θα καταβάλλουν παράβολο ύψους 300 ευρώ το οποίο συμψηφίζεται με το τίμημα εξαγοράς ή επιστρέφεται εφόσον η αίτηση απορριφθεί.

Ειδικότερα τα δικαιολογητικά είναι:

• Τοπογραφικό διάγραμμα του προς εξαγορά δημοσίου ακινήτου με συνημμένη δήλωση μηχανικού.
• Αεροφωτογραφίες είτε του έτους 1992 ή προγενέστερες ή του 1982 ανάλογα με την περίπτωση.
• Φύλλο προσδιορισμού της αντικειμενικής αξίας οικοπέδου ή γηπέδου.
• Βεβαίωση όρων δόμησης της αρμόδιας υπηρεσίας δόμησης.
• Οικοδομική άδεια, εφόσον υπάρχει.
• Αποδεικτικό εξόφλησης του παράβολου.
• Τίτλους από τους οποίους προκύπτει η κατοχή και συνοδευτικό σημείωμα, στο οποίο αποτυπώνεται η κατοχή από τον αιτούντα και τους δικαιοπαρόχους του, σύμφωνα με τους τίτλους αυτούς.
• Υπεύθυνη δήλωση για την έκταση των προς εξαγορά δημοσίων ακινήτων.
• Έγγραφο από το οποίο προκύπτει η χρήση του δημοσίου ακινήτου από τον αιτούντα.
• Αντίγραφο του εντύπου Ε1 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος και αντίγραφο του εντύπου Ε9.
• Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και κτηματολογικό φύλλο του Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου (Κ.Α.Ε.Κ.) του δημοσίου ακινήτου, στο οποίο αφορά η αίτηση εξαγοράς, εφόσον στην περιοχή λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο. 
• Πράξη διοικητικού προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ των πέντε τελευταίων ετών που προηγούνται της υποβολής αίτησης εξαγοράς.
• Δικαστική απόφαση, από την οποία προκύπτει ότι ο αιτών έχει αναγνωρισθεί ως κύριος του δημοσίου ακινήτου.
• Έγγραφο από το οποίο προκύπτει ότι ο αιτών έχει αναγραφεί ως κύριος του δημοσίου ακινήτου στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές.