Ακίνητα με τιμές... δύο ταχυτήτων - Ποια «γλυκοκοιτάζουν» οι ξένοι επενδυτές

Πόλος έλξης για τους ξένους επενδυτές αποτελούν τα γραφεία υψηλών προδιαγραφών, τα ξενοδοχεία οι επαγγελματικές αποθήκες και οι σύγχρονες κατοικίες σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος που προβλέπει συνέχιση της ανόδου των τιμών αλλά με βραδύτερους ρυθμούς.

Παράλληλα στην ενδιάμεση έκθεση για τη νομισματική πολιτική καταγράφονται διαφορετικές ταχύτητες ανόδου στις τιμές ανάλογα με την περιοχή και την «ταυτότητα των ακινήτων» και επισημαίνεται ότι παρά το έντονο ενδιαφέρον για οικιστικά ακίνητα, η τραπεζική χρηματοδότηση κινείται σε χαμηλά επίπεδα.

Χαρτογραφώντας τις επενδυτικές επιλογές των ξένων στην ελληνική κτηματαγορά η έκθεση αναφέρει ότι με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνει η Τράπεζα της Ελλάδος και τα αποτελέσματα της Έρευνας Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων στη διάρκεια του πρώτου εξαμήνου του 2023 τα κεφάλαια των Ανωνύμων Εταιριών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) και άλλων επενδυτικών χαρτοφυλακίων και εταιριών ανάπτυξης ακινήτων κατευθύνθηκαν στην πλειοψηφία τους στην αγορά ή και ανάπτυξη γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών, κυρίως σύγχρονων βιοκλιματικών χαρακτηριστικών. Σημαντικά κεφάλαια προσέλκυσαν επίσης τα ξενοδοχεία, οι επαγγελματικές αποθήκες και η επενδυτική κατοικία ειδικής χρήσης.

Σε δυναμική τροχιά η κτηματαγορά

Σχετικά με τις προοπτικές της αγοράς οι συντάκτες της έκθεσης σημειώνουν χαρακτηριστικά ότι στο βαθμό που η ζήτηση από το εξωτερικό θα διατηρηθεί και η προσφορά ποιοτικών ακινήτων θα παραμείνει περιορισμένη, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική πορεία τους στο υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς συμπαρασύροντας ανοδικά και τις τιμές στις δευτερεύουσες αγορές. Οι ρυθμοί αύξησης των τιμών αναμένεται ωστόσο να γίνουν ηπιότεροι, καθώς η τρέχουσα συγκυρία δεν επιτρέπει στους επενδυτές εφησυχασμό αναφορικά με τη μεσοπρόθεσμη εξέλιξη των συνθηκών της αγοράς.

Μάλιστα, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, στην ενίσχυση της δυναμικής της αγοράς συμβάλλουν η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τα επιχορηγούμενα στεγαστικά προγράμματα για νέους και το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων, συμπεριλαμβανομένου του προγράμματος «Χρυσή Βίζα».

Όσον αφορά στη πορεία των τιμών και των αποδόσεων και τις κατασκευές καταγράφονται τα εξής:

Κατοικίες

Οι ισχυροί ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζουν να καταγράφονται έως και το γ΄ τρίμηνο του 2023, παρόλο που επιβράδυνση παρατηρείται σε επιμέρους δείκτες τιμών κατά τα δύο τελευταία τρίμηνα. Το εννεάμηνο του 2023 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν αυξημένες κατά 13,9% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,2% το αντίστοιχο διάστημα του 2022.

Σε τοπικό επίπεδο οι τιμές των κατοικιών εμφανίζουν ετερογένεια ως προς τις μεταβολές τους, με σημαντικές αυξήσεις κυρίως σε θέσεις με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον και μικρότερες μεταβολές σε άλλες. Στην αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας κατά το εννεάμηνο του 2023 συνέβαλαν σημαντικά οι υψηλοί ρυθμοί αύξησης των τιμών των περισσοτέρων αστικών περιοχών της χώρας.

Πιο συγκεκριμένα, οι μεγαλύτεροι ρυθμοί αύξησης καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (16,5%), στην Αθήνα (14,5%) και στις άλλες μεγάλες πόλεις (14,1%), ενώ στις λοιπές περιοχές της χώρας ο ρυθμός αύξησης ήταν ηπιότερος (11,1%). Την ίδια περίοδο οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (ηλικίας άνω των 5 ετών) αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 14,4%, έναντι 13,1% για τις τιμές των νέων διαμερισμάτων. Η αγορά κατοικιών, παρά τις τρέχουσες αβεβαιότητες, διατηρεί τη δυναμική της και χαρακτηρίζεται από ισχυρή, κυρίως επενδυτική, ζήτηση και χαμηλή προσφορά.

Επαγγελματικά ακίνητα

Το πρώτο εξάμηνο του 2023 οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 6,6% σε ετήσια βάση, ενώ οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 6,9%.

Στην Αθήνα, ο αντίστοιχος ρυθμός αύξησης των τιμών γραφείων ήταν υψηλότερος (7,2%), ενώ μεγάλη αύξηση σημειώθηκε και στην υπόλοιπη Ελλάδα (7,3%), μετά από μια μακρά περίοδο σχετικής στασιμότητας στις τιμές. Στη Θεσσαλονίκη, αντίθετα, μετά από δύο συνεχόμενα εξάμηνα υψηλών ρυθμών αύξησης, καταγράφηκε ήπια διόρθωση των τιμών σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος (-0,5%). Αναφορικά με τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών, το πρώτο εξάμηνο του 2023 σημαντικοί θετικοί ετήσιοι ρυθμοί καταγράφηκαν στους δείκτες τιμών της Αθήνας (8,4%) και της Θεσσαλονίκης (9,8%), ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα ο αντίστοιχος ρυθμός ανήλθε σε 3,7%.

Τέλος, κατά την ίδια περίοδο για το σύνολο της χώρας, τα μισθώματα τόσο των γραφείων όσο και των καταστημάτων κατέγραψαν ετήσια αύξηση 5,6%.

Αποδόσεις

Οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στα εμπορικότερα σημεία του κέντρου της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,5% και 6,6%, στα ίδια περίπου επίπεδα όπως το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι ελάχιστες αποδόσεις καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,3% και 6,0%.

Οι προσδοκίες για το επόμενο διάστημα παραμένουν συγκρατημένα θετικές, υπό την επίδραση των διεθνών εξελίξεων και του περιβάλλοντος υψηλού πληθωρισμού, αυξημένων επιτοκίων και αβεβαιότητας, που επηρεάζουν άμεσα την Ευρώπη και την παγκόσμια οικονομία συνολικά. Παράλληλα, η μεταβολή των χαρακτηριστικών της ζήτησης, που ξεκίνησε με αφορμή την περίοδο της πανδημίας, συνεχίζεται μέχρι σήμερα, με συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και θέσεις να προσελκύουν δυσανάλογα υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον, ενισχύοντας την εικόνα μιας αγοράς διαφορετικών ταχυτήτων.

Κατασκευές

Το οκτάμηνο του 2023 η κατασκευαστική δραστηριότητα για κατοικίες κατέγραψε θετικούς ετήσιους ρυθμούς μεταβολής τόσο ως προς τον αριθμό όσο και ως προς τον όγκο των νέων οικοδομικών αδειών κατοικιών σε επίπεδο χώρας (22,5% και 14,5% αντίστοιχα), αρκετά ενισχυμένους έναντι μικρής υποχώρησης κατά την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους (-1,3% και -4,1%).

Οι επενδύσεις σε κατοικίες στο σύνολο της χώρας ενισχύονται σημαντικά, σε ετήσια βάση, κατά 40,2% το εννεάμηνο του 2023 (έναντι 12,1% την αντίστοιχη περίοδο του 2022), αν και εξακολουθούν να βρίσκονται σε πολύ χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (2,0%). Παράλληλα, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών ενισχύονται περαιτέρω το ενδεκάμηνο του 2023, σε ετήσια βάση, κατά 13,3% ενώ το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών αυξήθηκε κατά 6,7% σε ετήσια βάση το εννεάμηνο του 2023, πράγμα που εν μέρει συνετέλεσε στην ενίσχυση των τιμών κατοικιών.

Στα ακίνητα επαγγελματικής χρήσης η κατασκευαστική δραστηριότητα κατέγραψε θετικούς ρυθμούς στο οκτάμηνο του 2023 ενώ μικτή εικόνα παρουσίασαν οι επιμέρους κατηγορίες. Πιο συγκεκριμένα, αύξηση σημειώθηκε στον αριθμό νέων αδειών για γραφεία (75,2%), ενώ ο αντίστοιχος συνολικός όγκος (σε κυβικά μέτρα) ήταν μειωμένος κατά 15,9% σε σύγκριση με το αντίστοιχο οκτάμηνο του 2022. Οι νέες άδειες για ξενοδοχεία υποχώρησαν κατά 15,6%, ενώ ο όγκος μειώθηκε κατά 8,0%.

Η οικοδομική δραστηριότητα για καταστήματα καταγράφηκε ιδιαίτερα αυξημένη σε όρους όγκου (226,9%), αλλά συγκρατημένα θετική σε όρους αριθμού νέων αδειών (7,8%). Η μικτή εικόνα της οικοδομικής δραστηριότητας πιθανώς σχετίζεται με τις συνθήκες υπερβάλλουσας ζήτησης, σε ένα οικονομικό περιβάλλον που δεν ευνοεί ιδιαίτερα την έναρξη νέων έργων. Επίσης σχετίζεται με τον μικρό, σε απόλυτους όρους, αριθμό νέων οικοδομικών αδειών ανά κατηγορία, που οδηγεί σε μεγάλες ποσοστιαίες διακυμάνσεις, ενώ οι διαφοροποιήσεις είναι στην πραγματικότητα μικρές.