Με το... κυάλι τα ακίνητα προς διάθεση- «Από Μέση Ανατολή πολλοί αγοραστές»
Περιοχές «φιλέτα» με το κόστος του τετραγωνικού να... ζαλίζει και ενδιαφερόμενοι κυρίως από τη Μέση Ανατολή, που «πρωταγωνιστούν» στο κλείσιμο συμβολαίων, όπως μας λέει ο κύριος Γιώργος Δόβας, Αντιπρόεδρος Εκπαίδευσης στο Σύνδεσμο Ελλήνων Κτηματομεσιτών. Αυτή είναι η εικόνα που καταγράφεται σήμερα στην ελληνική αγορά. Με ενοίκια που αγγίζουν αρκετές χιλιάδες ευρώ αλλά και αρκετές πωλήσεις που ξεπερνούν το εκατομμύριο! Και ο κυριότερος λόγος; Η έλλειψη ακινήτων προς διάθεση, σημειώνει στο Flash.gr, o κύριος Δόβας.
«Περισσότερο προβληματιζόμαστε γιατί δεν υπάρχει προϊόν στην αγορά και δεν μπορούμε να εξυπηρετήσουμε. Προβληματιζόμαστε για τους πελάτες μας οι οποίοι σου λένε, μέχρι πού θα φτάσουν οι τιμές. Παρόλα αυτά, ό,τι βγαίνει στην αγορά ενοικιάζεται και άμεσα.
»Καταρχήν, πολλές κατοικίες οι οποίες ενοικιάζονταν με τον χρόνο που λέμε, με τριετή σύμβαση, είτε πουλήθηκαν σε ξένους, για Golden Visa ας πούμε. Υπήρχαν πάρα πολλά ακίνητα τα οποία αγοράστηκαν μικρότερης κατηγορίας και απλά κάθονται κλειστά. Μετά αρκετά ακίνητα μπήκαν στη βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb και τα λοιπά…»
Ποιες είναι όμως οι περιοχές που βγαίνουν «πρωταθλήτριες» στην ακρίβεια; Σύμφωνα με έρευνα μεγάλης διαδικτυακής πλατφόρμας αγγελιών είναι οι ακόλουθες:
Οι πιο ακριβές περιοχές στην Αττική για αγορά
Πώληση κατοικιών – Δ τρίμηνο του ΄23
Περιοχή Μέση ζητούμενη τιμή
- Βουλιαγμένη 6.488 ευρώ/ τ.μ
- Βούλα 5.313 ευρώ/ τ.μ
- Κολωνάκι Λυκαβηττός 4.878 ευρώ/ τ.μ
- Άλιμος 4.750 ευρώ/ τ.μ
- Γλυφάδα 4.651 ευρώ/ τ.μ
Αλλά και Παλαιό Ψυχικό, Φιλοθέη, Κηφισιά μας λέει ο Αντιπρόεδρος Εκπαίδευσης του Συνδέσμου Ελλήνων Κτηματομεσιτών. Όσο για τις πραγματικές «πρωταθλήτριες» στις τιμές; «Καβούρι, Βουλιαγμένη και Ανάκτορα. Παρατηρήσαμε μια αύξηση μέχρι και προ των βουλευτικών εκλογών. Από τις βουλευτικές εκλογές και στη συνέχεια, υπάρχει μια σταθερότητα στην αγορά, στα υψηλά της επίπεδα. Όχι πτωτική».
-Στις περιοχές που συμμετέχουν στο ράλι, γιατί είναι και προνομιούχες όπως είπατε κι εσείς, που κυμαίνονται οι τιμές στην αγορά ακινήτου;
«Από 800.000 μέχρι 1.300.000 ευρώ».
-Υπάρχουν στην αγορά ενδιαφερόμενοι που τα διαθέτουν αυτά τα χρήματα; Το 1.300.000;
«Υπάρχουν και αναλόγως τις περιοχές, είτε θα είναι περισσότεροι Έλληνες, είτε θα είναι περισσότεροι ξένοι. Δηλαδή από τους Αμπελόκηπους και κάτω, από το Κολωνάκι και κάτω προς Νότια, είναι πολύ περισσότεροι ξένοι σε σχέση από το Χαλάνδρι και πάνω. Οι ξένοι είναι από παντού. Είναι και Λιβανέζοι, είναι αρκετοί Έλληνες του εξωτερικού, αρκετοί Αμερικανοί, Τούρκοι, Ισραηλινοί».
Ενοίκια για γερά πορτοφόλια!
Ίδια εικόνα και στην περίπτωση της μίσθωσης ακινήτων. Ο κύριος Δόβας, του οποίου η επιχείρηση διαθέτει ένα σημαντικό portfolio, σημειώνει στον χάρτη την Πολιτεία, την Κηφισιά και το Κεφαλάρι, ενώ η έρευνα που προαναφέραμε εντοπίζει τις παρακάτω ακριβές περιοχές, για ενοικίαση.
Οι πιο ακριβές περιοχές στην Αττική για ενοίκιο
Ενοικίαση κατοικιών – Δ τρίμηνο του ’23
Περιοχή Μέση ζητούμενη τιμή
- Βουλιαγμένη (Νότια Προάστια) 18,1 / τ.μ
- Κολωνάκι – Λυκαβηττός 16,0 / τ.μ
- Φιλοθέη 15,2 / τ.μ
- Παλαιό Ψυχικό 15,0 / τ.μ
- Γλυφάδα 14,9 / τ.μ
Σε ό,τι αφορά στα ενοίκια;
«Η πλειοψηφία αναζητά τρία υπνοδωμάτια, άρα κάπου κοντά στα 150 τετραγωνικά».
-Μπορεί να μιλάμε δηλαδή και για 3.000 ευρώ ενοίκιο;
«Φυσικά. Μιλάμε για 3.000 ευρώ στην περιοχή της Βουλιαγμένης. Μπορεί να έχει 20€ το μέτρο, γιατί μπορεί να έχει θέα θάλασσα. Όλα είναι θέμα κατηγορίας. Στην Κηφισιά κυμαίνονται από 15€ το μέτρο για καλά σπίτια, μέχρι και 18 ευρώ/τ.μ.».
Δεν λείπουν βεβαίως και οι πιο extreme περιπτώσεις, όπως αυτές που εντοπίσαμε στο διαδίκτυο: 20.000 ευρώ το μήνα για μια ανακαινισμένη μονοκατοικία περίπου 400 τ.μ. στην Πλάκα, 13,500 ευρώ το μήνα ενοίκιο, για ένα διαμέρισμα 290 τ.μ. στο Κολωνάκι, αλλά και 15.000 ευρώ το μήνα για μια μεζονέτα άνω των 500 τετραγωνικών στην περιοχή του Παλαιού Ψυχικού.
«Η δική μας η άποψη είναι ότι οι τιμές δεν θα διορθωθούν γιατί δεν υπάρχει προϊόν στην αγορά! Ενώ η ζήτηση είναι αυξημένη, το προϊόν είναι περιορισμένο».
-Άρα λοιπόν το γεγονός ότι είναι λιγότερο το προϊόν, ανεβάζει και την τιμή του.
«Σωστά. Είναι θέμα προσφοράς και ζήτησης, στα πάντα».
«Οι κατασκευαστές επιδιώκουν ένα κέρδος 20-25%»
Στις μέρες μας, μεγαλύτερη δυναμική καταλαμβάνουν οι νεόκτιστες κατοικίες κι όπως είναι φυσικό, λόγω της αύξησης των υλικών κατασκευής αλλά και του υψηλού κόστους για την αγορά οικοπέδων, αυξάνονται και τα ποσά που ζητούν όταν τα ακίνητα βγουν προς πώληση, μας λέει ο κύριος Δόβας, με το περιθώριο κέρδους των κατασκευαστών όπως σημειώνει, να ξεπερνά κατά πολύ, το 10%.
«Δηλαδή τώρα, αγοράζει κάποιος ένα οικόπεδο κατασκευαστής, ας πούμε 2,5 εκατομμύρια και το κόστος κατασκευής για μια πολυτελή κατοικία, μπορεί να φτάσει και τις 3.500 ευρώ το μετρό. Επειδή το ρίσκο είναι μεγάλο, γιατί μιλάμε για σοβαρά και σημαντικά νούμερα, σίγουρα ένας κατασκευαστής δεν θα πάει για ένα κέρδος 10%. Έτσι προσπαθούν να πλησιάσουν ένα 20-25%».
-Το καταφέρνουν αυτό, από την εμπειρία σας;
«Στα πολύ premium σημεία, στα μοναδικά σημεία, στα πολύ καλά σημεία, φυσικά και το καταφέρνουν. Στις καλές περιοχές στα προνομιακά οικόπεδα που έχουν καλή γειτνίαση, είναι κοντά στις αγορές ή μπορεί να έχουν μια ωραία θέα, ναι, παίρνουν καλές τιμές. Χτυπάνε καλές τιμές».
Ο παράγοντας που ίσως έχει «παγώσει» ένα μικρό κομμάτι της αγοράς, ακούει στο όνομα επιτόκια. Οι αυξήσεις που παρατηρήθηκαν το τελευταίο διάστημα, έχει κάνει κάποιους αγοραστές να τηρούν στάση αναμονής, όπως λέει στο Flash.gr, ο κύριος Γιώργος Δόβας.
«Αυτό γενικά έβγαλε κάποιους αγοραστές, τους πάγωσε ας το πούμε έτσι, τους έβαλε λίγο στο να περιμένουν να δουν πώς θα εξελιχθεί η κατάσταση. Όλοι πιστεύουμε ότι τα επιτόκια προς τα τέλη του ‘24 θα μειωθούν. Αλλά και όλοι αυτοί που σταμάτησαν, πάντα είναι στην αγορά και ψάχνουν μήπως βγει κάτι σε πιο λογική τιμή. Και επειδή πάντα στην αγορά μας, ο Ιανουάριος και ο Φεβρουάριος είναι μήνες με περιορισμένη κινητικότητα, εγώ θα μπορέσω να κάνω μια καλύτερη εκτίμηση από Μάρτιο και μετά. Αλλάζει η ψυχολογία του πελάτη, όσο πλησιάζει το καλοκαίρι. Έτσι δουλεύει η αγορά».
