NOK: Τι προβλέπει η νέα ρύθμιση για τις οικοδομές - Πώς ορίζεται η εκκίνηση των οικοδομικών αδειών
Προσδιορίζεται με ακρίβεια τι συνιστά «εκκίνηση οικοδομικών εργασιών», μια έννοια κρίσιμη για πλήθος αδειών δόμησης.
Νέες διευκρινήσεις για το Προεδρικό Διάταγμα που αφορά στο Νέο Οικοδομικό Κώδικα έδωσε στη δημοσιότητα το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας .
Το Προεδρικό Διάταγμα ήρθε μετά τη δημοσίευση του νόμου 5197/2025 (ΦΕΚ Α’ 76/16-5-2025) και αποσαφηνίζει πώς θα γίνεται ο έλεγχος και η εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών. Με άλλα λόγια, λύνει τις αμφιβολίες που υπήρχαν σχετικά με το πότε ακριβώς ξεκινάει ένα έργο και ποια κίνητρα (π.χ. πρόσθετα τετραγωνικά) μπορεί να χρησιμοποιήσει κάποιος βάσει του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Έτσι, απελευθερώνεται πλήρως η οικοδομική δραστηριότητα, γιατί πλέον υπάρχουν ξεκάθαροι κανόνες.
Πώς ορίζεται η «εκκίνηση των οικοδομικών εργασιών»
Για πρώτη φορά μπαίνει σαφής και ενιαίος ορισμός, ώστε να μην υπάρχουν αντιφάσεις. Συγκεκριμένα, ως «έναρξη» νοούνται:
- Η έναρξη των εκσκαφών (όταν αρχίζει το σκάψιμο του εδάφους).
- Σε περίπτωση προσθήκης σε υπάρχον κτίριο, η σκυροδέτηση (όταν αρχίζει το σκυρόδεμα).
- Η κατεδάφιση μέσα στο ίδιο το οικόπεδο, εφόσον γίνει μετά τις 11 Ιουνίου 2024.
- Οι αρχαιολογικές εκσκαφές που γίνονται με άδεια οικοδομής, εφόσον ολοκληρωθούν μέχρι τις 11 Δεκεμβρίου 2024.
- Κάθε μία από αυτές τις ενέργειες θα πρέπει να αποδεικνύεται με επίσημα έγγραφα (π.χ. φωτογραφίες, πρωτόκολλα εκσκαφής, βεβαιώσεις).
Τι είναι το ΕΣΠΙΑΠ (Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων)
Κάθε φορά που δίνεται η δυνατότητα να χτιστεί περισσότερο απ’ ό,τι επιτρέπουν οι κανονισμοί, ο ιδιοκτήτης ή ο φορέας του έργου πρέπει να αντισταθμίσει αυτή την «υπερβάλλουσα» δόμηση. Αυτό γίνεται μέσω ενός ειδικού σχεδίου (ΕΣΠΙΑΠ) που προβλέπει έργα ή δράσεις που βελτιώνουν το περιβάλλον της περιοχής.
Η εκπόνηση, έγκριση και χρηματοδότηση του ΕΣΠΙΑΠ ορίζονται με ακρίβεια:
- Αναγράφεται ποιοι φορείς (π.χ. τεχνικές υπηρεσίες Δήμων, ειδικοί μελετητές) ετοιμάζουν και ελέγχουν το σχέδιο.
- Αναφέρεται πώς καλύπτονται τα έξοδα: δηλαδή με ποιον τρόπο βγαίνουν τα χρήματα για να υλοποιηθούν οι παρεμβάσεις.
Ποια μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου προβλέπονται
Τα αντισταθμιστικά έργα/δράσεις γίνεται κατανοητό ότι αφορούν κυρίως στη βελτίωση του αστικού περιβάλλοντος. Ανάλογα με το πόσο «παραπάνω» δομήθηκε κάποιος (π.χ. χτίζει 10% πάνω από τα επιτρεπόμενα), πρέπει να εφαρμόσει ένα αντίστοιχο «ισοδύναμο» έργο. Αυτά τα μέτρα ομαδοποιούνται ως εξής:
Απόκτηση ακινήτων για κοινόχρηστους χώρους
– Π.χ. αγορά μικρών οικοπέδων για πάρκα, πλατείες, παιδικές χαρές, αναλόγως με το πόσο «υπέρβαση» υπάρχει.
Διαμόρφωση και αναβάθμιση υπάρχοντων κοινόχρηστων χώρων
– Βελτιώσεις σε πλατείες, πεζόδρομους, πάρκα ώστε να γίνουν πιο ελκυστικά και λειτουργικά.
Δημιουργία ή βελτίωση δικτύων πρασίνου
– Φύτευση δέντρων, νέα δενδροστοιχεία, εγκατάσταση ζαρντινιέρων, κ.λπ.
Κατεδάφιση αυθαίρετων ή επικίνδυνων κτισμάτων
– Αφορά κυρίως κτίσματα που δεν είχαν ποτέ άδεια ή μπορεί να είναι επικίνδυνα για γειτονικές ιδιοκτησίες.
Ολοκληρωμένες αναπλάσεις σε υποβαθμισμένες ή προστατευόμενες περιοχές
– Π.χ. ανάπλαση σε περιοχή με παλιά κτίρια, που έχει ιστορικό ενδιαφέρον ή σε περιοχή με σοβαρή περιβαλλοντική υποβάθμιση.
Χρηματοδότηση δράσεων για «έξυπνες» και κλιματικά ουδέτερες πόλεις
– Ενδεικτικά, έξυπνος φωτισμός δρόμων (LED με αισθητήρες), μικρά φωτοβολταϊκά σε κοινόχρηστους χώρους, μέτρα εξοικονόμησης ενέργειας σε δημοτικά κτίρια κ.ά.
Απόκτηση και αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων από τους ΟΤΑ (Δήμοι/Κοινότητες)
– Όταν πρόκειται για κτίρια με ιστορική ή αρχιτεκτονική αξία, ο Δήμος τα αγοράζει και τα ανακαινίζει, ώστε να διασωθούν.
Έργα καθαρισμού και ανάδειξης ρεμάτων
– Καθαρισμός μικρών ποταμών/ρεμάτων που διέρχονται μέσα από την πόλη, ώστε να μην υπάρχουν πλημμυρικά φαινόμενα και να αναδειχθεί το φυσικό τοπίο.
Δημιουργία νέων ή βελτίωση υπαρχόντων χώρων πρασίνου
– Επιπλέον φύτευση στην πόλη, μικρές πλατείες πράσινου σε γειτονιές κ.λπ.
Σημείωση: Ανάλογα με το αν η περιοχή είναι στην Αττική ή τη Θεσσαλονίκη, τα παραπάνω μέτρα συντονίζονται σε επίπεδο Δήμου. Στις υπόλοιπες περιοχές, αρκεί να σχεδιαστούν σε επίπεδο Δημοτικής Ενότητας.
