Οι ρυθμίσεις για τα κλειστά σπίτια: Ποια είναι τα κίνητρα για ιδιοκτήτες, τα οφέλη για ενοικιαστές

Μεγαλύτερο κίνητρο για να ανοίξουν και να διατεθούν προς ενοικίαση χιλιάδες κατοικίες που παραμένουν κλειστές επί χρόνια ή διατίθενται μόνο μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης έως τώρα, δίνουν στους ιδιοκτήτες ακινήτων οι νέες ρυθμίσεις που θέτει σε εφαρμογή η κυβέρνηση από τον Νοέμβριο.

Με βάση τους νέους όρους τους οποίους προβλέπει διάταξη στο φορολογικό νομοσχέδιο, το οποίο εισάγει προς ψήφιση στη Βουλή το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, από τον επόμενο μήνα προβλέπεται να ισχύσουν οι εξής αλλαγές:

• Ενισχύονται, παρατείνονται και επεκτείνονται τα κίνητρα για όσους ιδιοκτήτες ακινήτων ανοίξουν και εκμισθώσουν με μακροχρόνια σύμβαση, κατοικίες οι οποίες ήταν κενές ή είχαν μετατραπεί σε "Airbnb"
• Παρέχεται στους ιδιοκτήτες πλήρης απαλλαγή από φόρο ενοικίων για 3 χρόνια
• Διευρύνεται το πλήθος των ιδιοκτητών αλλά και το είδος των κατοικιών που επωφελούνται της φοροαπαλλαγής, ενώ αποκλείονταν μέχρι σήμερα
• Ενισχύεται η προστασία του ιδιοκτήτη, ώστε να μη χάνει το όφελος όταν «σπάει» το συμβόλαιο ο ενοικιαστής.

Αλλαγές με άμεση ισχύ

Ως ιδέα, το κίνητρο ισχύει ήδη από τον Δεκέμβριο του 2024: οι ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν φόρο εισοδήματος για τρία ολόκληρα χρόνια, εάν ανοίξουν «κενά» σπίτια και τα διαθέσουν για μακροχρόνια μίσθωση. Αυτό σημαίνει ότι για ετήσιο μίσθωμα πχ 8.000 ευρώ το χρόνο, ο ιδιοκτήτης γλιτώνει 1.200 ευρώ φόρο (15% ετησίως) ή συνολικά 3.600 ευρώ στην τριετία.

Ωστόσο, ενώ το μέτρο θα έληγε τον ερχόμενο Δεκέμβριο, στην πράξη πολλοί δικαιούχοι της φοροαπαλλαγής δεν αξιοποίησαν το κίνητρο, επειδή «σκόνταφταν» στις εξαιρέσεις και στα «ψιλά γράμματα» του νόμου (άρθρο 72, παρ. 91 του ν.4172), τα οποία καθιστούσαν τον ιδιοκτήτη εν δυνάμει «όμηρο» της βούλησης και των ενεργειών του ενοικιαστή του (πχ πρόωρη αποχώρηση).

Ως αποτέλεσμα, σήμερα σε όλη τη χώρα υπολογίζεται ότι 700.000 έως 900.000 διαμερίσματα παραμένουν κενά, όπως επεσήμανε ο Γενικός Γραμματέας Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής Κωνσταντίνος Γλούμης-Ατσαλάκης, μιλώντας στο συνέδριο Prodexpo 2025.

Η νέα ρύθμιση, όμως, την οποία φέρνει προς ψήφιση το υπουργείο Οικονομικών, βελτιώνει και παρατείνει το μέτρο για επιπλέον ένα έτος, ως 31.12.2026.

Συγκεκριμένα, με τις νέες διατάξεις εισάγονται τρεις καίριες τροποποιήσεις που προβλέπεται να ισχύσουν άμεσα μέσα τον Νοέμβριο -μόλις δημοσιευθούν σε ΦΕΚ- αλλάζοντας άρδην τα δεδομένα στην αγορά ενοικίων, προκειμένου το μέτρο να λειτουργήσει πιο αποτελεσματικά σε όλη τη χώρα.

Τα καινούργια δεδομένα είναι ότι:

• Για να τύχει 36μηνης απαλλαγής από φόρο, ο ιδιοκτήτης επιτρέπεται να συνάψει νέα σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης έως 31 Δεκεμβρίου 2026. Το ακίνητο πρέπει να ήταν δηλωμένο ως «κενό» στο Ε2 της εφορίας για τουλάχιστον 3 χρόνια πριν, ή ως «τύπου Airbnb» στην πλατφόρμα βραχυχρόνιων μισθώσεων επί τουλάχιστον 1 χρόνο πριν.
• Το μισθωτήριο πρέπει να αφορά σε ακίνητο που συγκεντρώνει τις προϋποθέσεις για φοροαπαλλαγή και να έχει ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης τριών ετών.
• Θεσπίζεται ευελιξία ενοικίασης, ακόμα και μικρότερης της τριετίας, για ειδικές κατηγορίες μισθωτών - δημοσίων υπαλλήλων που μετακινούνται συχνά με μεταθέσεις. Αντί για "αυστηρή" τριετία, επιτρέπεται ελάχιστο όριο ενοικίασης έξι μηνών αν ο ενοικιαστής είναι ιατρός ή νοσηλευτής του δημοσίου, εκπαιδευτικός όλων των βαθμίδων ή ένστολος.

Έτσι, αντί για μία και μόνη μίσθωση τριετίας, η απαλλαγή θα χορηγείται και για διαδοχικές μισθώσεις μέσα στην τριετία (π.χ. ανά σχολική χρονιά για εκπαιδευτικούς) χωρίς ο ιδιοκτήτης να χάνει το κίνητρο. Αυτό λύνει ένα πάγιο πρόβλημα, ειδικά σε νησιά όπου οι ιδιοκτήτες αναγκάζονταν να στραφούν μέχρι σήμερα αποκλειστικά σε βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb.

• Επεκτείνεται η φοροαπαλλαγή και σε κατοικίες άνω των 120 τ.μ. (που ως τώρα αποκλείονταν συλλήβδην) εφόσον ενοικιάζονται σε τρίτεκνες ή πολύτεκνες οικογένειες. Προστίθενται 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον παιδί μετά το δεύτερο. Έτσι, για παράδειγμα, διαμέρισμα 140 τ.μ. μπορεί να τύχει τριετούς απαλλαγής αν ενοικιαστεί σε οικογένεια με τρία παιδιά, ενώ κατοικία 160 τ.μ. είναι επιλέξιμη για πολύτεκνους με τέσσερα τέκνα, ή 200 τ.μ. για οικογένεια με 6 παιδιά κ.λπ. Αυτό λύνει τα χέρια σε ιδιοκτήτες με μεγαλύτερα σπίτια τα οποία μέχρι τώρα ήταν εκτός του μέτρου και παρέμεναν κλειστά.
• Τυχόν πρόωρη αποχώρηση του μισθωτή δεν μηδενίζει πια το όφελος για τα ενοίκια που έχει ήδη εισπράξει ο ιδιοκτήτης. Επιπλέον, δίνεται προθεσμία τριών μηνών στον ιδιοκτήτη για να βρει νέο ενοικιαστή, ώστε να συνεχιστεί το ευεργέτημα της φοροαπαλλαγής και για το υπόλοιπο της τριετίας.

Μέχρι σήμερα, αν ο ενοικιαστής έφευγε νωρίτερα (από επιλογή του ή για λόγους ανωτέρας βίας) τότε αυτομάτως ο ιδιοκτήτης έχανε ή επέστρεφε στο δημόσιο το φορολογικό όφελος που είχε. Ο κίνδυνος αυτός απέτρεπε πολλούς από το να μπουν στο σύστημα.

Πλέον ο ιδιοκτήτης δε κινδυνεύει να επιστρέψει λεφτά στο δημόσιο ενώ, με την αυξημένη ζήτηση για στέγαση που καταγράφεται σήμερα, το πιθανότερο είναι ότι δεν θα δυσκολευθεί να βρει τον επόμενο μέσα σε 3 μήνες για να παρατείνει το ευεργέτημα.

Ωστόσο διευκρινίζεται ότι αυτή η ευκαιρία αναζήτησης επόμενου ενοικιαστή σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης του ενοικιαστή, χορηγείται άπαξ μέσα στην τριετία. Αν και άλλος ενοικιαστής μετά εγκαταλείψει πρόωρα το σπίτι, ο ιδιοκτήτης δεν χάνει την φοροαπαλλαγή για όσα ενοίκια εισέπραξε, αλλά δεν μπορεί να την επεκτείνει εκ νέου και σε επόμενα ενοίκια, μέχρι της συμπλήρωσης της τριετίας.

Ποιοι ιδιοκτήτες κερδίζουν περισσότερα

Οι ιδιοκτήτες που θα εκμισθώσουν κατοικία η οποία παρέμενε κενή τουλάχιστον τα προηγούμενα τρία χρόνια, απαλλάσσονται για 36 συνεχόμενους μήνες από το φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων.

Το «δώρο» αυτό από την Εφορία μεταφράζεται σε χιλιάδες ευρώ καθαρό κέρδος. Για έναν ιδιοκτήτη που εισπράττει 1.000 ευρώ τον μήνα από ένα ή περισσότερα ακίνητα τα οποία κρατά κλειστά μέχρι σήμερα, το συνολικό φορολογικό όφελος στην τριετία μπορεί να φτάσει τις 5.400 ευρώ, αν φορολογείτο για αυτά με 15%.

Ωστόσο, αν εισπράττει κάποιος και άλλα ενοίκια από περισσότερα ακίνητα, τα οφέλη είναι πολλαπλάσια, επειδή όλα τα εισοδήματα αυτά αθροίζονται και επιβαρύνονται με φόρο 35% ή 45%, και όχι μόνο με 15%. Συνεπώς ο μηδενικός φόρος καθιστά για πρώτη φορά ελκυστική τη μακροχρόνια μίσθωση, ιδίως για ιδιοκτήτες με πολλά ακίνητα.

Για να πληρούνται οι όροι, το ακίνητο θα πρέπει να είχε δηλωθεί ως «κενό» στο Ε2 τρία συνεχόμενα έτη πριν τη μίσθωση: δηλαδή για ενοικίαση που θα ξεκινήσει τον Νοέμβριο ή Δεκέμβριο του 2025, χρειάζεται να δηλωνόταν ότι ήταν κενό κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024).

Εναλλακτικά, για ακίνητα που ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση, αρκεί να είχαν δηλωθεί στο σχετικό μητρώο για τουλάχιστον έναν χρόνο πριν αλλάξουν χρήση σε μακροχρόνια.

Πρακτικά ο φόρος για τα ενοίκια των κατοικιών αυτών μηδενίζεται. Για τα ενοίκια από τα ακίνητα αυτά, ο ιδιοκτήτης δεν θα πληρώσει φόρο ξανά, παρά μόνον το 2029 (για ενοίκια των ετών 2025-2027 αν προλάβει να βρει ενοικιαστή από εφέτος), ή το 2030 αν δώσει σπίτι προς ενοικίαση από το 2026 έως και το 2028.

Παράλληλα όμως -και για όσα άλλα ακίνητα τυχόν διαθέτουν οι ιδιοκτήτες προς μίσθωση αλλά δεν εμπίπτουν σε αυτό το καθεστώς της μη φορολόγησης- από το 2026 ο φόρος που πληρώνουν μειώνεται κατά 10 μονάδες, από 35% σε 25%, για εισόδημα από ενοίκια ύψους 12.000 έως 24.000 ευρώ

Πώς ωφελούνται οι ενοικιαστές

Οι ενοικιαστές κερδίζουν πρόσβαση σε περισσότερα διαμερίσματα στην αγορά, καθώς εκτιμάται ότι χιλιάδες κλειστές κατοικίες θα διατεθούν για μακροχρόνια μίσθωση. Η φοροαπαλλαγή καθιστά πιο συμφέρουσα πλέον την μακροχρόνια ενοικίαση για τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι θα μπορούν να προσφέρουν και πιο ανταγωνιστικά μισθώματα λόγω απαλλαγής τους από το φορολογικό βάρος. Ειδικά οι τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες, που μέχρι σήμερα δυσκολεύονταν να βρουν μεγάλες κατοικίες, θα έχουν περισσότερες επιλογές με πιο προσιτές τιμές, αφού τα σπίτια άνω των 120 τ.μ. δεν αποκλείονται και μπαίνουν πλέον δυναμικά στο «παιχνίδι» των κινήτρων.

Παράλληλα, επωφελούνται ειδικές κατηγορίες επαγγελματιών που μετακινούνται συχνά. Γιατροί, εκπαιδευτικοί, στρατιωτικοί, αστυνομικοί και νοσηλευτές που υπηρετούν σε απομακρυσμένες περιοχές ή νησιά θα βρίσκουν ευκολότερα κατοικία, καθώς οι ιδιοκτήτες έχουν κίνητρο να τους φιλοξενήσουν ακόμα και για έξι μήνες -ενώ πριν τις αλλαγές αυτές έχαναν πλήρως την φοροαπαλλαγή αφού δεν μπορούσαν να εξασφαλίσουν τριετή διαμονή του ενοικιαστή τους στην εκμισθούμενη κατοικία.

Επιπλόεν,υπό όρους που καλύπτουν το 80% των περιπτώσεων, στους ενοικιαστές αυτούς θα καταβάλλεται επιπλέον στις 30 Νοεμβρίου κάθε έτους και «ένα ενοίκιο δώρο», σε μόνιμη βάση, ως επιστροφή ενοικίου.

Τα ψιλά γράμματα και οι κίνδυνοι

Από τις διατάξεις ανακύπτουν όμως και σημαντικοί περιορισμοί που πρέπει να τους γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει και δεν βρεθεί νέος εντός τριών μηνών, η απαλλαγή παύει να ισχύει για ενοίκια που θα εισπράττει από τότε και μετά. Ο ιδιοκτήτης δεν θα επιστρέφει μεν τους φόρους που γλίτωσε για το χρονικό διάστημα που το σπίτι ήταν ενοικιασμένο, αλλά χάνει το δικαίωμα απαλλαγής για τους υπόλοιπους μήνες της τριετίας. Έτσι, όπως επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ, εμμέσως ο ιδιοκτήτης καθίσταται «όμηρος» του δεύτερου μισθωτή, αντί του πρώτου.

Η επιλεξιμότητα του ακινήτου απαιτεί επίσης μεγάλη προσοχή. Για να «κλειδώσει» η απαλλαγή, το ακίνητο πρέπει να ήταν δηλωμένο ως κενό στο Ε2 για τρία συνεχόμενα φορολογικά έτη πριν από τη σύναψη της σύμβασης. Ένα διαμέρισμα που ήταν κενό μόνο το 2023, 2024 και 2025 (και όχι το 2022) δεν δικαιούται την απαλλαγή αν μισθωθεί το Νοέμβριο 2025. Θα την αποκτήσει, αν η μίσθωση γίνει από την 1η Ιανουαρίου 2026. Επιπλέον όλα τα συμβόλαια πρέπει να συναφθούν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, οπότε το «παράθυρο» εφαρμογής δεν είναι απεριόριστο.

Από τη άλλη, όπως κατέδειξε η δημόσια διαβούλευση των σχετικών διατάξεων, «γκρίζα ζώνη» για τους ιδιοκτήτες θεωρείται και το τι θα συμβεί:

1. Αν αλλάξει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου (πχ σε περίπτωση κληρονομιάς, ή μεταβίβασης ποσοστού από έναν συνιδιοκτήτη σε άλλον κλπ) εντός της τριετίας.
2. Αν κάποιος είχε μεν «κλειστό» σπίτι τα έτη 2022, 2023 και 2024 (βάσει Ε2 το οποίο έχει υποβάλει) αλλά το ενοικίασε εφέτος πριν την ψήφιση του νόμου -πχ από το καλοκαίρι ήδη.

Απαντήσεις σε τέτοια ζητήματα αναμένεται να δώσει η ερμηνευτική εγκύκλιος που θα εκδοθεί μετά την ψήφιση του νόμου.

Ο πιο επικίνδυνος περιορισμός, όμως, αφορά την απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης του σπιτιού. Αν το ακίνητο διατεθεί έστω και πρόσκαιρα για Airbnb εντός της τριετίας, το ευεργέτημα χάνεται πλήρως και μπορεί να υπάρξουν αναδρομικές φορολογήσεις και πρόστιμα.

Για παράδειγμα, απαγορεύεται ιδιοκτήτης σε νησί να ενοικιάζει σε εκπαιδευτικό για το σχολικό έτος αλλά, όταν το καλοκαίρι μείνει κενό, να το διαθέτει και με μισθώσεις τύπου Airbnb. Αυτή η κίνηση θα του κοστίσει όλη την απαλλαγή -και αναδρομικά ενδεχομένως με βάση όσα θα ορίζει η σχετική ερμηνευτική εγκύκλιος.

Πώς αλλάζουν τα «deal»

Σε κάθε περίπτωση, ιδιοκτήτες και ενοικιαστές θα πρέπει να είναι ενήμεροι για να σταθμίσουν τα νέα δεδομένα.

Ο ιδιοκτήτης που θα ανοίξει ένα κλειστό σπίτι των 85 τ.μ. για μακροχρόνια μίσθωση το 2026 (εφόσον ήταν δηλωμένο ως κενό τα έτη 2023, 2024 και 2025) θα εισπράττει για 36 μήνες ολόκληρο το ενοίκιο χωρίς να πληρώνει φόρο. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να προσφέρει χαμηλότερο μίσθωμα, καθώς δεν χάνει το 15%-45% του εισοδήματός του σε φόρους, όπως συμβαίνει σήμερα.

Σε ένα άλλο σενάριο, ιδιοκτήτρια με διαμέρισμα 150 τ.μ. που το κρατούσε κλειστό επειδή θεωρούσε επικίνδυνη και ασύμφορη τη μακροχρόνια ενοικίαση, τώρα μπορεί να το νοικιάσει σε πολύτεκνη οικογένεια με τέσσερα παιδιά, ξέροντας όμως πλέον ότι, ακόμα και αν πχ μετά από δύο χρόνια οι ενοικιαστές φύγουν, δεν κινδυνεύει να χάσει το όφελος για τα χρήματα που ήδη έλαβε, ενώ θα έχει και ακόμα τρεις μήνες περιθώριο να βρει νέους ενοικιαστές για να διατηρήσει την φοροαπαλλαγή μέχρι να συμπληρωθούν 36 μήνες από την αρχική ενοικίαση. Αυτή η ασφάλεια δημιουργεί τις συνθήκες για πιο εύκολη διαπραγμάτευση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.

Παράλληλα, τρίτεκνοι και πολύτεκνοι θα αποτελούν πλέον ελκυστική επιλογή για ιδιοκτήτες μεγαλύτερων ακινήτων που μέχρι χθες παρέμεναν κλειστά. Ένα σπίτι 140 τ.μ., που έμενε ανεκμετάλλευτο επειδή ο ιδιοκτήτης δεν ήθελε να πληρώνει υψηλούς φόρους, τώρα μπορεί να το νοικιάσει σε τρίτεκνη οικογένεια και να απολαύσει πλήρη φοροαπαλλαγή. Η λογική είναι αμοιβαία επωφελής: η οικογένεια βρίσκει ευκολότερα μεγάλο σπίτι, ενώ ο ιδιοκτήτης εισπράττει εισόδημα χωρίς φόρους.

Για ειδικές κατηγορίες δημοσίων υπαλλήλων (γιατρούς, εκπαιδευτικούς, στρατιωτικούς, αστυνομικούς, νοσηλευτές) η ευελιξία σύμβασης των έξι μηνών αλλάζει επίσης τα δεδομένα.

Στα νησιά και τις απομακρυσμένες περιοχές, όπου οι μεταθέσεις είναι συχνές, οι ιδιοκτήτες είχαν προτίμηση στο Airbnb επειδή δεν μπορούσαν να «δέσουν» τους ενοικιαστές για τρία χρόνια. Πλέον θα μπορούν όμως να ενοικιάσουν πχ σε καθηγητή για μία σχολική χρονιά (οκτώ μήνες), να τον αντικαταστήσουν με γιατρό ή ένστολο λιμενικό κλπ για τους καλοκαιρινούς και τους επόμενους μήνες, ώστε να συνεχίσουν να απολαμβάνουν την απαλλαγή για όλη την τριετία. Αυτό λύνει τα χέρια εργαζομένων που χρειάζονται προσωρινή στέγη, όσο και των ιδιοκτητών που θέλουν να αξιοποιήσουν το ακίνητό τους.