Στο «τραπέζι» του οικονομικού επιτελείου σενάρια για ελάχιστο πλαφόν στα ενοίκια

Σε πραγματικό ναρκοπέδιο εξελίσσεται η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, τόσο για την κατοχή όσο και για τα εισοδήματα από ενοίκια. Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων - ΑΑΔΕ  επιμένει να φορολογεί με στοιχεία που, όπως αποδεικνύεται, δεν έχουν καμία απολύτως σχέση με τη σημερινή εικόνα της αγοράς.

Οι αντικειμενικές αξίες ακινήτων  σε πολλές περιοχές έχουν μείνει πίσω… δεκαετία: υπολείπονται έως και 20%-30% των πραγματικών, καθώς έχει ήδη συμπληρωθεί πενταετία από την τελευταία αναπροσαρμογή τους.  Και αν η φορολογία κατοχής είναι η μία όψη του νομίσματος, η άλλη και πιο καυτή, αφορά τα εισοδήματα. Σε εκατοντάδες χιλιάδες περιπτώσεις η εφορία φορολογεί πλασματικά ενοίκια  την ώρα που η αγορά «βράζει» από αυξήσεις. Χαρακτηριστικό: μόνο 1 στους 10 ιδιοκτήτες δηλώνει ενοίκιο άνω των 400 ευρώ τον μήνα. Δύσκολο να το πιστέψει κανείς όταν οι τιμές στις αγγελίες έχουν απογειωθεί.

Δεν είναι τυχαίο ότι έχει ανοίξει ήδη συζήτηση για επιβολή ελάχιστου πλαφόν ενοικίου, αντίστοιχο με το τεκμαρτό εισόδημα επαγγελματιών, μετά τις αποκαλύψεις για μισθώσεις… 5 και 10 ευρώ τον μήνα.

Ωστόσο, καμία δύσκολη απόφαση δεν πρόκειται να ληφθεί πριν από τις εκλογές. Πέρα από το πολιτικό κόστος, το οικονομικό επιτελείο θέλει πρώτα να λειτουργήσει πλήρως το Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΜΙΔΑ), ώστε να σχηματιστεί μια καθαρή εικόνα της αξιοποίησης κάθε ακινήτου στη χώρα.

Τα στοιχεία που «καίνε»

Τα ευρήματα από τη διασταύρωση Ε1 και ηλεκτρονικών μισθωτηρίων είναι ενδεικτικά της στρέβλωσης:

• 180.000 ενοικιαστές δηλώνουν ενοίκιο κάτω από 100 ευρώ τον μήνα. Από αυτούς, 35.000 εμφανίζουν ποσά… κάτω των 30 ευρώ.
• 630.000 μισθωτές βρίσκονται στη ζώνη των 100–400 ευρώ.
• Πάνω από 400 ευρώ δηλώνουν μόλις 90.000 άτομα.

Τα παραδείγματα που έδωσε στη δημοσιότητα το υπουργείο Οικονομικών, όπως το διαμέρισμα 133 τ.μ. στην Ηλιούπολη με μίσθωμα 20 ευρώ, δεν είναι λάθη του συστήματος. Είναι τα ποσά που συμφώνησαν ιδιοκτήτης και ενοικιαστής και δήλωσαν και στις δύο πλευρές της διαδικασίας.

Πού οφείλεται η στρέβλωση

Οι λόγοι πολλοί και γνωστοί:

• Συχνά οι μισθωτές είναι περισσότεροι, άρα το ποσό «σπάει».
• Πλήθος λαθών στα μισθωτήρια που κανείς δεν διορθώνει από φόβο προστίμου 100 ευρώ.
• Και φυσικά, η… κλασική ελληνική σύμπραξη ιδιοκτήτη–ενοικιαστή για χαμηλότερη φορολογική επιβάρυνση.

Το νομοθετικό πλαίσιο, πάντως, δεν δίνει στην ΑΑΔΕ τη δυνατότητα να επιβάλει κυρώσεις όταν το ενοίκιο είναι προφανώς εξωπραγματικό. Έτσι το ενδεχόμενο ελάχιστου μισθώματος επιστρέφει στο προσκήνιο και μάλιστα ως άμεση προτεραιότητα.

Παράλληλα, υπάρχει το ερώτημα κατά πόσο από το 2025 όσοι είδαν ότι το επίδομα ενοικίου τους εξαρτάται από τα δηλωμένα στοιχεία, θα ζητήσουν επιτέλους διόρθωση στα μισθωτήρια.

Αντικειμενικές αξίες: Η «βόμβα» του 2027

Η κυβέρνηση έχει ήδη ξεκαθαρίσει ότι νέα αναπροσαρμογή αντικειμενικών αξιών δεν πρόκειται να γίνει πριν τις εκλογές του 2027. Και όχι άδικα: μια επικαιροποίηση σήμερα θα αύξανε τη φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας κατά 150–200 δισ. ευρώ, από το σημερινό 1 τρισ. ευρώ.

Αυτό θα σήμαινε εκτίναξη του ΕΝΦΙΑ , κάτι που ο προϋπολογισμός δεν μπορεί ούτε να αντέξει ούτε να δικαιολογήσει. Συνεπώς, αναπόφευκτα θα χρειαστεί νέο «ράλι» αλλαγών στους συντελεστές.

Εκεί όμως που οι επιβαρύνσεις φαίνεται πως δύσκολα θα αποφευχθούν, είναι οι μεταβιβάσεις και οι αγοραπωλησίες ακινήτων.