Η μεγάλη ανατροπή στην αγορά ακινήτων: Ποιοι κερδίζουν, ποιοι ξεμπλοκάρουν

Σε πέντε στοχευμένες παρεμβάσεις προχωρά η κυβέρνηση με το νέο νομοσχέδιο για την αγορά ακινήτων, επιχειρώντας να «ξεπαγώσει» χιλιάδες μεταβιβάσεις που σήμερα σκοντάφτουν σε χρέη, κατασχέσεις και γραφειοκρατία.

Το σχέδιο που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση από τον αντιπρόεδρο της κυβέρνησης, Κωστής Χατζηδάκης, φιλοδοξεί να απελευθερώσει ακίνητα που παραμένουν δεσμευμένα ή αναξιοποίητα, με φόντο τη στεγαστική πίεση και την εκτόξευση των τιμών.

Στόχος του νέου νομοσχεδίου είναι λιγότερα «χαρτιά», περισσότερες μεταβιβάσεις, πιο ευέλικτοι όροι για οφειλέτες και κληρονόμους.

1. Φόρος κληρονομιάς: Πληρωμή με την πώληση του ακινήτου

Μέχρι σήμερα, όποιος κληρονομούσε ακίνητο έπρεπε να πληρώσει πρώτα τον φόρο κληρονομιάς για να μπορέσει να το μεταβιβάσει. Αν δεν είχε ρευστότητα, το ακίνητο έμενε «παγωμένο».

Με τη νέα ρύθμιση:

• Ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής θα παρακρατείται από το τίμημα της πώλησης.
• Ο συμβολαιογράφος θα υποβάλλει ταυτόχρονα δήλωση φόρου μεταβίβασης και δήλωση φόρου κληρονομιάς.
• Το ποσό του φόρου θα αποδίδεται απευθείας στην ΑΑΔΕ.

Τι σημαίνει πρακτικά;

Ότι κάποιος που δεν έχει μετρητά αλλά έχει ακίνητο, θα μπορεί να το πουλήσει και να εξοφλήσει το Δημόσιο από το τίμημα. Τέλος στο αδιέξοδο «χρωστάω – δεν πουλάω – μένει κλειστό».

2. Καταπατημένα: Το Δημόσιο κάνει πίσω

Το Δημόσιο παύει να διεκδικεί ακίνητα που βρίσκονται σε «γκρίζα ζώνη» επί δεκαετίες, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Δεν θα εγείρονται αξιώσεις όταν:

• Υπάρχει μεταγεγραμμένος τίτλος έως το 1975.
• Η εγκατάσταση έγινε με υπόδειξη δημόσιας αρχής (π.χ. πρόσφυγες).
• Υπάρχουν παραχωρητήρια ή τίτλοι που εκδόθηκαν από τη Διοίκηση.

Πρόκειται για αγροτικά ακίνητα που παραχωρήθηκαν αλλά δεν εκδόθηκαν οριστικοί τίτλοι.

Υπενθυμίζεται ότι κατά καιρούς το κράτος έχει διεκδικήσει ολόκληρες περιοχές, από τη Σαρωνίδα μέχρι γειτονιές της Θεσσαλονίκης. Πλέον, οι διεκδικήσεις αυτές μπαίνουν σε αυστηρό πλαίσιο, ευθυγραμμισμένο με τη νομολογία του Άρειος Πάγος.

Έτσι, λιγοστεύουν οι δικαστικές περιπέτειες για πολίτες που ζουν δεκαετίες σε ακίνητα που ξαφνικά χαρακτηρίζονταν «δημόσια».

3. Άρση κατασχέσεων για να γίνει πώληση

Σήμερα, αν ένα ακίνητο είναι κατασχεμένο για χρέη προς το Δημόσιο, η πώλησή του μπορεί να ανατραπεί ανά πάσα στιγμή από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων - ΑΑΔΕ .

Το νομοσχέδιο επιτρέπει την άρση της κατάσχεσης, υπό προϋποθέσεις, ώστε ο ιδιοκτήτης να μπορέσει να το μεταβιβάσει.

Βασικοί όροι:

• Να πληρούνται οι προϋποθέσεις φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής.
• Το τίμημα να μην είναι χαμηλότερο από την εμπορική (ή αντικειμενική, αν είναι υψηλότερη) αξία.
• Να παρακρατείται τουλάχιστον το 25% της οφειλής από το τίμημα και να αποδίδεται στο Δημόσιο.
• Να μην υπάρχουν βάρη υπέρ άλλων δανειστών.
• Αν το ποσό παρακράτησης υπερβαίνει το τίμημα, αποδίδεται ολόκληρο το τίμημα στην ΑΑΔΕ.

Η λογική είναι απλή: πουλάς, πληρώνεις μέρος του χρέους, ξεμπλοκάρει η διαδικασία. Όχι πια ακίνητα «νεκρά» επειδή κανείς δεν μπορούσε να τα αγγίξει.

4. Μεταβιβάσεις με λιγότερη γραφειοκρατία

Καταργείται η υποχρεωτική σύνταξη τοπογραφικού για ακίνητα εντός σχεδίου σε περιοχές με:

• Κυρωμένη πράξη εφαρμογής
• Λειτουργούν Κτηματολόγιο

Το σκεπτικό: εφόσον υπάρχει κτηματολογικό φύλλο και ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, το επιπλέον τοπογραφικό θεωρείται περιττό.

Μέχρι σήμερα, ακόμη και σε πλήρως καταχωρισμένα ακίνητα, απαιτούνταν τοπογραφικό και βεβαίωση μηχανικού για συμβατότητα με το Κτηματολόγιο. Λιγότερα έγγραφα, λιγότερο κόστος, ταχύτερα συμβόλαια.

5. Συμβολαιογραφεία «one stop shop»

Τα συμβολαιογραφεία αποκτούν διαλειτουργικότητα με την ΑΑΔΕ και αναλαμβάνουν κεντρικό ρόλο στη διαδικασία.

Τι αλλάζει:

• Αυτόματες διασταυρώσεις για φοροαπαλλαγές (π.χ. πρώτη κατοικία).
• Υποβολή δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ταυτόχρονα με το συμβόλαιο.
• Παρακολούθηση και απόδοση φορολογικών και ασφαλιστικών οφειλών.
• Καταβολή τελών Κτηματολογίου.
• Χρήση ειδικού ακατάσχετου λογαριασμού για το τίμημα.

Οι συμβαλλόμενοι θα χρειάζεται να εμφανίζονται μόνο για την υπογραφή. Όλη η υπόλοιπη διαδικασία συγκεντρώνεται στο γραφείο του συμβολαιογράφου.

Το στοίχημα: Να κινηθεί η αγορά

Η κυβέρνηση επιχειρεί να απαντήσει σε ένα υπαρκτό πρόβλημα: χιλιάδες ακίνητα που παραμένουν εκτός αγοράς λόγω χρεών, αμφισβητήσεων ή διοικητικών εμποδίων.

Αν οι ρυθμίσεις εφαρμοστούν όπως περιγράφονται, θα απελευθερωθεί σημαντικός αριθμός ακινήτων. Αν όμως κολλήσουν σε ερμηνείες και εγκυκλίους, θα μείνουν στα χαρτιά.

Σε κάθε περίπτωση, πρόκειται για μία από τις πιο εκτεταμένες παρεμβάσεις των τελευταίων ετών στην αγορά ακινήτων – και θα κριθεί στην πράξη.