Νέα διαδικασία για τα ενοίκια: Τι αλλάζει όταν λήγει η μίσθωση

Από την 1η Μαΐου 2026 τίθεται σε ισχύ μια νέα ρύθμιση που επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να ζητούν πιο γρήγορα την απόδοση του ακινήτου τους όταν λήγει η μίσθωση, είτε αυτή είναι ορισμένου είτε αορίστου χρόνου, σύμφωνα με τη νέα διαδικασία του νόμου 5221/2025.

Η ρύθμιση αυτή, για την οποία η ΠΟΜΙΔΑ υποστηρίζει ότι αποτελεί αποτέλεσμα πολυετούς προσπάθειας, φέρνει αλλαγές που επηρεάζουν τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους ενοικιαστές.

Όπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ σε ανακοίνωσή της, η νέα ρύθμιση:

- Εξασφαλίζει στους εκμισθωτές ακινήτων ένα λογικό χρονικό πλαίσιο επανάκτησης της χρήσης των ακινήτων τους, τερματίζοντας μια κατάφωρη διαχρονική αδικία σε βάρος τους.

- Εξασφαλίζει στους ενοικιαστές μια εξάμηνη εκ του νόμου αυτόματη και αδάπανη προθεσμία μεταστέγασής τους, με ευχέρεια δικαστικής παράτασής της αν υπάρχουν αποχρώντες λόγοι.

-Απαλλάσσει τους δικαστές και γενικότερα τη Δικαιοσύνη από το φόρτο ενασχόλησης με απλές υποθέσεις διοικητικού χαρακτήρα, που δεν απαιτούν κάποια δικανική κρίση, μεταφέροντας και αυτό το αντικείμενο στην αρμοδιότητα των δικηγόρων.

- Εξασφαλίζει την τήρηση των συμφωνηθέντων και τη συνέπεια στις μισθωτικές συναλλαγές, αποτελώντας σημαντικό μέτρο παρότρυνσης των ιδιοκτητών για διάθεση των ακινήτων τους στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης και εξομάλυνσης της αγοράς λόγω της αύξησης της προσφοράς κατοικιών.

Όπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, παραμένει σε πλήρη ισχύ η χρονοβόρος διαδικασία άσκησης στο αρμόδιο Πρωτοδικείο, αγωγής απόδοσης μισθίου λόγω μη καταβολής των μισθωμάτων ή και λήξης της μίσθωσης. Αυτό συνεπάγεται ορισμό δικασίμου μετά πολλούς μήνες, με αλλεπάλληλες αναβολές εκδίκασης είτε ως μέσο άμυνας του ενοικιαστή είτε από άλλους αστάθμητους λόγους, διεξαγωγή ακροαματικής διαδικασίας από τακτικό δικαστή, εξέταση μαρτύρων κ.λπ. πολύμηνη αναμονή για την έκδοση της απόφασης, δυνατότητα άσκησης ενδίκων μέσων κ.λπ. Όμως προσφυγή στη διαδικασία αυτή είναι αναγκαίο να ακολουθείται και σήμερα, όταν υπάρχουν αμφισβητούμενα ζητήματα ως προς το χρόνο λήξης της μίσθωσης ή θέματα που απαιτούν δικανική κρίση ή υπάρχει ανάγκη σώρευσης και άλλων αξιώσεων για αποζημίωση και σε κάθε περίπτωση όταν η μίσθωση δεν αποδεικνύεται από έγγραφο μισθωτήριο ή έστω από ηλεκτρονική δήλωση του εκμισθωτή προς την ΑΑΔΕ με αποδοχή του μισθωτή.

Τα 10 βήματα της νέας διαδικασίας διαταγής απόδοσης μισθίου είναι τα εξής:

1. Οι εκμισθωτές που ενδιαφέρονται για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου πρέπει να συνεχίσουν να απευθύνονται στους δικηγόρους τους για την ανάθεση τέτοιων υποθέσεών τους, και όχι σε «πιστοποιημένους» δικηγόρους, όπως έχει δημιουργηθεί σε πολλούς η πεπλανημένη αυτή εντύπωση, δεδομένου ότι αυτοί ορίζονται απρόσωπα με αλφαβητική σειρά από τις Γραμματείες των Πρωτοδικείων της χώρας και εκ του νόμου δεν έχουν δικαίωμα να εκδώσουν διαταγή, όταν στην ίδια υπόθεση έχουν εμπλακεί με οποιονδήποτε τρόπο και ως δικηγόροι.

2. Σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης οι δικηγόροι έχουν πλέον την επιλογή να χρησιμοποιήσουν και τη νέα διαδικασία έκδοσης της «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου», η οποία ισχύει παράλληλα με την παλαιά, πλην όμως είναι ταχύτερη γιατί περιορίζεται η δυνατότητα μακρόχρονης δικονομικής παρέλκυσης της όλης διαδικασίας απόδοσης μισθίων ακινήτων.

3. Οι νόμιμες προθεσμίες για την περίπτωση της μη πληρωμής ενοικίων παραμένουν αμετάβλητες: 15θήμερη εξώδικη προειδοποίηση και 20ήμερη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, με ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια διαδικασίας περί τους 3 μήνες, που προσαυξάνονται ανάλογα σε περίπτωση παρεμβολής εορτών ή θερινών διακοπών.

4. Καθιερώνονται ευρύτατες προθεσμίες για την περίπτωση της απόδοσης λόγω λήξης της μίσθωσης: 3μηνη προθεσμία εξώδικη πρόσκληση απόδοσης και 2μηνη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια 6 μήνες, άνευ υπολογισμού εορτών, διακοπών κ.λπ., ώστε οι μισθωτές να έχουν επαρκή χρόνο να οργανώσουν απρόσκοπτα την μεταστέγασή τους.

5. Οι δικηγόροι των ιδιοκτητών θα πρέπει να ακολουθήσουν την ίδια ακριβώς διαδικασία που ακολουθούσαν μέχρι σήμερα, ήτοι να συντάξουν την εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου που θα επιδώσουν με δικαστικό επιμελητή και εν συνεχεία το δικόγραφο της αίτησης και το σχέδιο της διαταγής απόδοσης και να καταθέσουν τον πλήρη φάκελο στη Γραμματεία του αρμόδιου κατά τόπο Πρωτοδικείου, που τώρα θα συμπεριλαμβάνει και παράβολο ύψους 300 ευρώ ως αμοιβή του πιστοποιημένου δικηγόρου που θα αναλάβει τη μελέτη του φακέλου και υπογραφή της διαταγής.

6. Η Γραμματεία του Πρωτοδικείου θα ορίσει με αλφαβητική σειρά του αρχικού γράμματος του επωνύμου τους, έναν δικηγόρο από τον κατάλογο των μελών του οικείου δικηγορικού συλλόγου που έχουν πιστοποιηθεί για έκδοση διαταγών απόδοσης μισθίου. Όταν ο κατάλογος εξαντληθεί, θα ακολουθείται η ίδια διαδικασία από την αρχή του. Συνεπώς δεν υπάρχει καμιά δυνατότητα παρέμβασης είτε από τον διάδικο, είτε από τον δικηγόρο του, στον ορισμό ή το έργο του πιστοποιημένου δικηγόρου που θα επεξεργαστεί το φάκελο της υπόθεσης.

7. Ο ορισθείς πιστοποιημένος δικηγόρος θα πρέπει εντός προθεσμίας 20 ημερών να ελέγξει την πληρότητα και νομιμότητα των εγγράφων του φακέλου και την πάροδο του διαστήματος προειδοποίησης του ενοικιαστή, και εφόσον όλα έχουν καλώς, να υπογράψει το κείμενο της διαταγής, στο οποίο ρητά θα αναφέρεται αφενός ότι αυτή θα μπορεί να εκτελεστεί μόνον μετά την πάροδο 20ημέρου ή διμήνου από την κοινοποίησή της, ανάλογα με το λόγο έκδοσής της, και αφετέρου ότι ο ενοικιαστής δικαιούται εντός προθεσμίας 15 εργασίμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο.

8. Το πρωτότυπο της διαταγής θα κατατεθεί από τον πιστοποιημένο δικηγόρο στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου, η οποία θα την δημοσιεύει και θα εκδώσει τον εκτελεστό τίτλο της, που ονομάζεται «Απόγραφο», το οποίο θα παραλάβει ο δικηγόρος του εκμισθωτή αφού υποβάλλει σχετική αίτηση και καταβάλλει τα τέλη απογράφου. Ο δικηγόρος του εκμισθωτή θα εκδώσει αντίγραφο από το εκτελεστό απόγραφο, το οποίο θα το επιδώσει με δικαστικό επιμελητή στο μισθωτή, με εντολή να αποδώσει το ακίνητο εντός 20ημέρου από την κοινοποίησή του σε περίπτωση οφειλής μισθωμάτων και εντός διμήνου σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης.

9. Αν ο ενοικιαστής χρειάζεται και άλλο χρόνο και ο εκμισθωτής δεν συμφωνεί, και στις δύο περιπτώσεις θα έχει τη δυνατότητα να ασκήσει ανακοπή αλλά και αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, όπως και προσωρινή διαταγή μη εκτέλεσης της απόφασης από τον Πρόεδρο Υπηρεσίας του αρμόδιου Δικαστηρίου, όπως μπορούσε να πράξει και μέχρι σήμερα, ζητώντας περαιτέρω παράταση του χρόνου απόδοσης για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο που μπορεί να πιθανολογήσει.

10. Συμπερασματικά με τη νέα ρύθμιση, κατά τη λήξη μιας μίσθωσης, ο ενοικιαστής έχει από το νόμο και χωρίς καμιά ενέργεια ή δαπάνη του, τουλάχιστον έξι (6) μήνες στη διάθεσή του για τη μετεγκατάστασή του. Έχει δηλαδή ο ενοικιαστής εξασφαλισμένο τουλάχιστον ένα πλήρες εξάμηνο, εγγυημένο αυτόματα από τον ίδιο το νόμο, και κυρίως αδάπανο για αυτόν, χωρίς δηλαδή να χρειαστεί να κάνει ο ίδιος την παραμικρή ενέργεια και να υποβληθεί στο παραμικρό έξοδο, σε αντίθεση με τον ιδιοκτήτη ο οποίος θα πρέπει, εξ αιτίας της παράνομης και αντισυμβατικής άρνησης του ενοικιαστή του να του αποδώσει το ακίνητό του, όπως έχει υποχρέωση, να επιβαρυνθεί με τις αμοιβές του δικηγόρου του και του δικαστικού επιμελητή καθώς και το παράβολο του πιστοποιημένου δικηγόρου, ποσά που συνήθως δεν έχει καμιά δυνατότητα να εισπράξει από τον ενοικιαστή, προκειμένου να επιτύχει το αυτονόητο.