Ακίνητα: Σε ποιες περιοχές πληρώνεις ακριβότερα για νεόδμητο και «πράσινο» σπίτι

Η ηλικία ενός ακινήτου και η ενεργειακή του ταυτότητα δεν είναι πια λεπτομέρειες. Είναι οι δύο μεταβλητές που καθορίζουν, με σκληρούς αριθμούς, το πόσο θα πληρώσει ο αγοραστής ή ο ενοικιαστής.

Τα στοιχεία του Spitogatos Insights για το 2025, με βάση τον δείκτη Spitogatos Price Index (SPI), αποτυπώνουν μια αγορά που κινείται σε δύο ταχύτητες:

• Τα νεόδμητα και υψηλής ενεργειακής κλάσης ακίνητα πωλούνται και ενοικιάζονται με premium.
• Τα παλαιότερα και χαμηλής απόδοσης «τρέχουν» σε ρυθμούς αύξησης, λόγω αναζήτησης πιο προσιτών λύσεων.

Ενεργειακή κλάση: Όσο πιο «πράσινο», τόσο πιο ακριβό

Η ενεργειακή κατάταξη (Α+, Α, Β+, Β έναντι C–G) επηρεάζει καταλυτικά τη ζητούμενη τιμή πώλησης και ενοικίασης.

Αττική: Νότια και Βόρεια Προάστια κρατούν τα σκήπτρα

• Στα Νότια Προάστια , κατοικία υψηλής ενεργειακής κλάσης πωλείται 52,1% ακριβότερα από αντίστοιχη μεσαίας κλάσης.
• Σε σχέση με χαμηλής κλάσης ακίνητο, η διαφορά σχεδόν διπλασιάζεται.

Στον Δήμο Αθηναίων:

• ΜΖΤ πώλησης υψηλής κλάσης: 3.529 €/τ.μ.
• +46% έναντι μεσαίας κλάσης
• +84% έναντι χαμηλής κλάσης

Στα Δυτικά Προάστια και στον Πειραιά , οι κατοικίες υψηλής ενεργειακής απόδοσης κοστίζουν ακόμη και υπερδιπλάσια σε σχέση με τις χαμηλής.

Θεσσαλονίκη: Μεγάλες αποστάσεις στα Προάστια

Στα Προάστια της Θεσσαλονίκης:

• Κατοικίες υψηλής κλάσης πωλούνται 55% ακριβότερα από μεσαίας.
• Η διαφορά με χαμηλής κλάσης φτάνει περίπου στο διπλάσιο.
• Στον Δήμο Θεσσαλονίκης οι αποκλίσεις είναι πιο συγκρατημένες, αλλά παραμένουν σαφείς.

Οι μεγαλύτερες αυξήσεις έρχονται από τα «παλιά»

Παρά το premium των «πράσινων», οι ισχυρότερες ετήσιες αυξήσεις καταγράφονται στα μεσαίας και χαμηλής ενεργειακής κλάσης ακίνητα.

• Πειραιάς (χαμηλή κλάση): +12,9%
• Δήμος Αθηναίων (χαμηλή κλάση): +11,8%
• Δήμος Αθηναίων (μεσαία κλάση): +10,5%

Συμπερασματικά, η αγορά στρέφεται σε πιο προσιτές επιλογές. Όχι από προτίμηση, αλλά από ανάγκη.

Στη Θεσσαλονίκη:

• Μεσαία κλάση (Δήμος): +11,5%
• Υψηλή κλάση (Προάστια): +9,3%
• Χαμηλή κλάση (Δήμος): +7,3%

Ενοίκια: Το «πράσινο» κοστίζει

Στην Αττική, τα υψηλής ενεργειακής απόδοσης ακίνητα ενοικιάζονται ακριβότερα παντού.

• Νότια Προάστια: +46% έναντι χαμηλής κλάσης
• Πειραιάς: +22%
• Κέντρο Αθήνας: ετήσιες αυξήσεις ~6% ανεξαρτήτως κλάσης

Στη Θεσσαλονίκη:

• Δήμος: υψηλή κλάση +17% έναντι χαμηλής
• Προάστια: +16%
• Ετήσιες αυξήσεις ~10% σε όλες τις κατηγορίες

Η ενεργειακή απόδοση μεταφράζεται πλέον σε μηνιαίο κόστος – και όχι μόνο σε χαμηλότερο λογαριασμό ρεύματος.

Νεόδμητα vs Παλαιά: Η ψαλίδα ανοίγει

Η παλαιότητα αποτελεί δεύτερο καθοριστικό παράγοντα τιμής.

Αττική – Πώληση

• Νότια Προάστια: 5.122 €/τ.μ. (νεόδμητα)
• Βόρεια Προάστια: 4.495 €/τ.μ.

Στον Δήμο Αθηναίων:

• Νεόδμητα: 4.000 €/τ.μ.
• Παλαιότερα: 2.250 €/τ.μ.

Και όμως, τα νεόδμητα αποτελούν μόλις 7% του stock προς πώληση και 3% στην ενοικίαση. Η σπανιότητα ανεβάζει την τιμή, τόσο απλά.

Στα Δυτικά Προάστια τα νεόδμητα αντιστοιχούν στο 15% του αποθέματος, ενώ στον Πειραιά στο 11%.

Θεσσαλονίκη – Πώληση

• Προάστια: 2.667 €/τ.μ., +41,7% από τα παλαιότερα
• Δήμος: +23% διαφορά

Ενοικίαση νεόδμητων: Σχεδόν 50% ακριβότερα στα Νότια

Στην Αττική:

• Νότια Προάστια: νεόδμητα +48,5%
• Κέντρο Αθήνας: +36,8%

Στον Δήμο Θεσσαλονίκης:

• Νεόδμητα: 10 €/τ.μ.
• +33,9% έναντι παλαιότερων

Πού συγκεντρώνεται η προσφορά

Πάνω από 60% των νεόδμητων κατοικιών στην Αττική εντοπίζεται σε Νότια και Βόρεια Προάστια , εκεί όπου καταγράφονται και οι υψηλότερες ζητούμενες τιμές.

Στην ενοικίαση:

• Νότια Προάστια: 45% του stock
• Βόρεια Προάστια: 20%
• Δήμος Αθηναίων: 12%

Τα υπόλοιπα μοιράζονται σε Ανατολικά, Δυτικά και Πειραιά.

Συμπέρασμα

Η αγορά κατοικίας το 2025 δεν κινείται τυχαία. Η ενεργειακή κλάση λειτουργεί ως «φορολογική κλίμακα» τιμής. Τα νεόδμητα διατίθενται σε premium λόγω περιορισμένης προσφοράς. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις όμως έρχονται από τα χαμηλής και μεσαίας κλάσης ακίνητα, καθώς οι αγοραστές και οι ενοικιαστές αναζητούν πιο προσιτές λύσεις. Όποιος θέλει «πράσινο» και καινούργιο, πληρώνει. Όποιος ψάχνει value for money, στρέφεται στα παλαιότερα – αλλά κι εκεί, οι τιμές δεν περιμένουν κανέναν.