Κοινόχρηστα: Ποια πληρώνει ο ενοικιαστής και ποια ο ιδιοκτήτης – Τι λέει ο νόμος

Η ζωή σε μια πολυκατοικία θυμίζει μικρή κοινωνία: κοινόχρηστοι χώροι, κοινές ανάγκες, κοινές υποχρεώσεις και συνήθως πολλές απορίες. Ποιος πληρώνει τι; Τι βαραίνει τον ιδιοκτήτη και τι τον ενοικιαστή; Και κυρίως, τι λέει η νομοθεσία όταν οι… ισορροπίες χαθούν;

Το πλαίσιο είναι σαφές εδώ και δεκαετίες. Ο Νόμος 3741/1929 και το Προεδρικό Διάταγμα 27.9–7.11.1985 αποτελούν το θεμέλιο της οριζόντιας ιδιοκτησίας και της οικονομικής λειτουργίας των πολυκατοικιών στην Ελλάδα. Κι όμως, στην πράξη, οι παρερμηνείες δεν λείπουν, ειδικά όταν έρχεται η στιγμή της πληρωμής.

Τι ισχύει στην πράξη – με απλά λόγια

• Οι έκτακτες δαπάνες «γράφουν» στο όνομα του ιδιοκτήτη

Ό,τι αφορά εργασίες πέρα από τα συνηθισμένα, επισκευές, αντικαταστάσεις εξοπλισμού, ανακαινίσεις, τεχνικές παρεμβάσεις, δεν χρεώνεται στον ενοικιαστή. Είναι υποχρέωση του ιδιοκτήτη, καθώς θεωρείται ότι αφορά την αξία και τη διατήρηση του ακινήτου.

• Οι τακτικές δαπάνες βαραίνουν τον ενοικιαστή

Καθαριότητα, φωτισμός, λειτουργία ανελκυστήρα, κοινόχρηστο ρεύμα, συντήρηση, όλα αυτά, ως λειτουργικά έξοδα καθημερινής χρήσης, αποτελούν υποχρέωση του ενοικιαστή. Ο διαχειριστής τα υπολογίζει με βάση τα επίσημα ποσοστά στον πίνακα οριζόντιας ιδιοκτησίας.

• Αν στο ποσό «μπερδευτούν» και έξοδα ιδιοκτήτη

Τότε αφαιρούνται από το επόμενο ενοίκιο. Απλή και κατοχυρωμένη πρακτική.

Τα «δύσκολα» σενάρια: Κενό διαμέρισμα και θέρμανση

Ακόμη κι αν το διαμέρισμα είναι άδειο ή ο ένοικος δεν χρησιμοποιεί τη θέρμανση, η συμμετοχή στις σχετικές δαπάνες παραμένει υποχρεωτική. Ο λόγος είναι απλός: οι συντελεστές κατανομής καθορίζονται από τη μελέτη θέρμανσης του κτηρίου και ισχύουν ανεξαρτήτως χρήσης.

Έκτακτες εργασίες: πότε χρειάζεται ομοφωνία;

Βάψιμο κλιμακοστασίου, αντικατάσταση συστημάτων, παρεμβάσεις που δεν περιλαμβάνονται στο πρόγραμμα συντήρησης; Κατά κανόνα, θέλουν ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών,  εκτός αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει άλλη διαδικασία. Εδώ συχνά ξεκινούν και οι μεγαλύτερες εντάσεις…

Κι αν κάποιος δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα;

Αυτό είναι ίσως το πιο συχνό και πιο «καυτό» ερώτημα:

• Αν δεν πληρώσει ο ενοικιαστής

Ο ιδιοκτήτης είναι αυτός που λογοδοτεί στην πολυκατοικία. Εκείνος καλύπτει τα ποσά και διεκδικεί στη συνέχεια τα χρήματα από τον ενοικιαστή.

• Αν δεν πληρώσει ο ιδιοκτήτης

Η πολυκατοικία μπορεί να προχωρήσει σε δικαστική διεκδίκηση των οφειλών. Οι σχετικές διαδικασίες είναι κλασικές και προβλέπονται ξεκάθαρα από τη νομοθεσία.

Υποχρεωτική συμμετοχή για όλους – χωρίς εξαιρέσεις

Η νομοθεσία δεν αφήνει κανένα περιθώριο αμφισβήτησης: Τα κοινόχρηστα είναι υποχρεωτικά για όλους τους συνιδιοκτήτες, ανεξάρτητα από το αν το διαμέρισμα κατοικείται ή όχι.

Σε μια εποχή όπου η καθημερινότητα στις πολυκατοικίες συχνά δοκιμάζει τα νεύρα,  από θορύβους μέχρι θερμοκρασίες και από αποφάσεις για δαπάνες μέχρι «ξεχασμένα» κοινόχρηστα,  η σωστή κατανομή και η συνέπεια στις υποχρεώσεις δεν είναι απλώς τύπος.
Είναι ο μόνος τρόπος να διατηρείται η ισορροπία και η εύρυθμη λειτουργία ενός κτηρίου που μοιράζονται δεκάδες άνθρωποι.