Ακίνητα: Όλα τα μέτρα που έρχονται – Ο απόλυτος οδηγός για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Ανάσα σε μια αγορά ακινήτων που έχει καταρρεύσει από τις ελλείψεις μακροχρόνιας στέγης και τις εκρηκτικές τιμές πώλησης και ενοικίασης επιχειρεί να δώσει η κυβέρνηση με νέο πακέτο φορολογικών ελαφρύνσεων και στοχευμένων παρεμβάσεων, όπως ανακοινώθηκε από τη ΔΕΘ.

Τα νέα μέτρα, που συνδέονται και με παλαιότερες δράσεις στέγασης, φιλοδοξούν να «ξεκλειδώσουν» αδιάθετα διαμερίσματα και να περιορίσουν τη φρενίτιδα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, επαναφέροντας ισορροπία στην αγορά από 1/1/2026.

Φορολογικά κίνητρα για εκμισθωτές

Νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25% για εισοδήματα από ενοίκια (12.000–24.000 ευρώ):

Μέχρι σήμερα, το εισόδημα από ενοίκια άνω των 12.000 ευρώ φορολογούνταν με 35%. Από το 2026, ο νέος συντελεστής 25% μειώνει το φορολογικό βάρος. Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης με εισόδημα 20.000 ευρώ από ενοίκια θα πληρώνει 3.800 ευρώ, αντί για 4.600 ευρώ – δηλαδή όφελος 800 ευρώ ετησίως.

Δεν επηρεάζονται όσοι δηλώνουν έως 12.000 ευρώ, που είναι και η πλειοψηφία των εκμισθωτών. Ο συντελεστής 15% παραμένει.

Τεκμήρια: Μείωση 30% για τις κατοικίες

Σημαντική ανάσα για 477.000 φορολογουμένους

Οικονομικό όφελος φέρνει και η μείωση των τεκμηρίων διαβίωσης για την κατοικία κατά 30%. Για κατοικία 120 τ.μ., το τεκμήριο πέφτει από 5.800 ευρώ σε 4.040 ευρώ, μειώνοντας τη φορολογία – ειδικά για όσους έχουν χαμηλά ή μηδενικά πραγματικά εισοδήματα.

Ευνοούνται επίσης οι ιδιοκτήτες σε περιοχές με υψηλές αντικειμενικές (Παγκράτι, Ιλίσια, Νέα Σμύρνη, Κολωνάκι), καθώς περιορίζονται οι σχετικές προσαυξήσεις.

Εξαιρούνται πλέον από το τεκμήριο των 3.000 ευρώ τα εξαρτώμενα τέκνα με δικό τους εισόδημα – π.χ. φοιτητές που ζουν ακόμη στην οικογενειακή κατοικία.

Πάγωμα ΦΠΑ στις νέες οικοδομές

Μέχρι τέλους 2026 χωρίς 24% ΦΠΑ τα νέα ακίνητα

Το «πάγωμα» του ΦΠΑ για την ανέγερση και μεταβίβαση νέων ακινήτων παρατείνεται. Αγοραστής πρώτης κατοικίας αξίας 150.000 ευρώ δεν θα πληρώσει πλέον 36.000 ευρώ σε ΦΠΑ – άρα το όφελος είναι άμεσο και σημαντικό.

Μείωση και κατάργηση ΕΝΦΙΑ σε χωριά

Κίνητρα για επιστροφή στην περιφέρεια

Από το 2026 ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 50% και από το 2027 καταργείται εντελώς για κύριες κατοικίες σε χωριά έως 1.500 κατοίκους. Το μέτρο απευθύνεται σε όσους διαθέτουν πατρικά ή σχεδιάζουν μετακόμιση στην επαρχία.

Τι «τρέχει» ήδη: Μέτρα που βρίσκονται σε εξέλιξη

1. Επιστροφή ενοικίου έως 1.600 ευρώ

Από Νοέμβριο 2025

Ενοικιαστές με συγκεκριμένα εισοδηματικά κριτήρια θα δικαιούνται επιστροφή ενοικίου:

• Έως 800 ευρώ για κύρια ή φοιτητική κατοικία
• Έως 1.600 ευρώ για όσους διαθέτουν και τις δύο

Προϋπόθεση: καταχώρηση πραγματικού ενοικίου στο Ε9 – τέλος στα «μαγειρεμένα» μισθωτήρια.

2. Έκπτωση φόρου έως 40% για αναβάθμιση κατοικιών

Ισχύει ήδη, παρατείνεται για το 2026

Αφορά ενεργειακές παρεμβάσεις, αλλαγές κουφωμάτων, θέρμανση, μόνωση, ακόμα και κοινόχρηστα έργα πολυκατοικίας. Η έκπτωση «απλώνεται» σε 4 χρόνια και αγγίζει έως και το 40% της δαπάνης.

3. «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω»: Πιλοτικό, αλλά χαμηλή ανταπόκριση

Επιδοτείται έως 10.000 ευρώ ή 40% του κόστους ανακαίνισης

Απαραίτητη προϋπόθεση: η μίσθωση του ακινήτου για 3 έτη. Το πρόγραμμα υπάρχει, αλλά δεν έχει «αγκαλιαστεί» ιδιαίτερα από τους ιδιοκτήτες.

4. «Σπίτι μου 2»: Φτηνά δάνεια για νέους

Στεγαστικά δάνεια με χαμηλό επιτόκιο για νέους έως 45 ετών με στόχο, την απόκτηση πρώτης κατοικίας σε προσιτές τιμές.

5. Κοινωνική Αντιπαροχή: Σύντομα σε εφαρμογή

Δημόσια ακίνητα αξιοποιούνται μέσω ΣΔΙΤ για κατασκευή κατοικιών

Τα σπίτια θα προορίζονται είτε για πώληση με προσιτούς όρους, είτε για ενοικίαση με κρατική επιδότηση – κυρίως σε ευάλωτες ομάδες.

6. Φρένο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Έλεγχος και περιορισμοί τύπου Airbnb

Η κυβέρνηση βάζει όρια στη χορήγηση νέων αδειών σε ήδη «κορεσμένες» περιοχές, όπως τα διαμερίσματα Α’, Β’ και Γ’ της Αθήνας. Περίπου 220.000 ακίνητα λειτουργούν σήμερα με βραχυχρόνια μίσθωση.

Στόχος: να «επιστρέψουν» στην αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης δεκάδες χιλιάδες διαμερίσματα – τα λεγόμενα «κλειστά σπίτια» που φτάνουν τα 600.000.

Από το 2026 και μετά, όλα δείχνουν ότι η εικόνα της αγοράς ακινήτων θα αλλάξει. Το στοίχημα είναι αν τα μέτρα θα εφαρμοστούν σωστά και –κυρίως– αν θα πείσουν ιδιοκτήτες και επενδυτές να επανατοποθετηθούν σε μια αγορά που διψά για πραγματικές λύσεις.